Verkrijging nieuw vastgoed via aandelentransactie vanaf 2024 belast met 10,4% overdrachtsbelasting

Het Ministerie van Financiën heeft een conceptwetsvoorstel ter internetconsultatie aangeboden op grond waarvan de verkrijging van ver)nieuw(bouwd)e gebouwen of bouwterreinen door middel van een aandelentransactie vanaf 1 januari 2024 wordt uitgezonderd van de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting.

De levering van een (ver)nieuw(bouwd) gebouw of bouwterrein door een btw-ondernemer is van rechtswege belast met 21% btw. Om heffing van btw en overdrachtsbelasting ter zake van dezelfde vastgoedtransactie te voorkomen, is de verkrijging krachtens een btw-belaste levering van een (ver)nieuw(bouwd) gebouw of bouwterrein vrijgesteld van overdrachtsbelasting, de zogenoemde ‘samenloopvrijstelling’. Een ver)nieuw(bouwd) gebouw of bouwterrein kan echter ook overgedragen worden door niet de eigendom van de onroerende zaak over te dragen, maar de aandelen in de vastgoedvennootschap. De overdracht van aandelen in een vastgoedvennootschap is geen vastgoedtransactie die van rechtswege belast is met 21% btw. Toch heeft de Hoge Raad in 2007 geoordeeld dat de verkrijging van de aandelen in een vastgoedvennootschap deelt in de samenloopvrijstelling indien het ‘onderliggende’ vastgoed een (ver)nieuw(bouwd) gebouw of bouwterrein betreft. Dit wordt ook wel de ‘doorkijkbenadering’ genoemd.

Conceptwetsvoorstel 

De doorkijkbenadering van de Hoge Raad betekent dat op de verkrijging van (ver)nieuw(bouwd)e gebouwen of bouwterreinen door middel van een aandelentransactie geen btw en ook geen overdrachtsbelasting drukt. Met name voor projectontwikkelaars die (ver)nieuw(bouwd)e gebouwen leveren aan een koper die niet of nauwelijks recht heeft op btw-aftrek (onderwijsinstellingen, pensioenfondsen, verhuurders van woningen, zorginstellingen, banken, verzekeraars etc), is het daarom fiscaal gezien voordelig om te kiezen voor een overdracht van de aandelen in een vastgoedvennootschap in plaats van de overdracht van het vastgoed zelf (de ‘stenen’). Bij een overdracht van vastgoed via een aandelentransactie mag de projectontwikkelaar de btw op de kosten voor de realisatie van de nieuwe gebouwen weliswaar niet in aftrek brengen, maar over de door hem gerealiseerde meerwaarde is hij geen 21% btw verschuldigd en ter zake van de verkrijging is evenmin (in principe 10,4%) overdrachtsbelasting verschuldigd. Het Ministerie van Financiën heeft een wetsvoorstel ter internetconsultatie aangeboden dat aan die mogelijkheid tot non-heffing een einde moet maken. In het conceptwetsvoorstel wordt voorgesteld om de verkrijging van de aandelen in een vastgoedvennootschap vanaf 1 januari 2024 uit te zonderen van de samenloopvrijstelling. Dit betekent dat bij een overdracht van een (ver)nieuw(bouwd) gebouw of bouwterrein via een aandelentransactie vanaf 2024 in principe 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd is. 

Ons commentaar 

Het is naar onze mening opvallend en ook onnodig dat het conceptwetsvoorstel ook situaties ‘treft’ waarin de besparing van btw geen rol speelt. Immers, indien de koper (bijna) alle btw in aftrek mag brengen, dan is het besparen van btw geen reden om te kiezen voor een aandelentransactie. Toch voorziet het conceptwetsvoorstel ook in die gevallen in de heffing van overdrachtsbelasting. In zoverre gaat het conceptwetsvoorstel naar onze mening verder dan nodig is om het beoogde doel – het bestrijden van belastingbesparende aandelentransacties –  te bereiken. Naar onze mening zou het Ministerie van Financiën voormelde overkill in de wetgeving eenvoudig kunnen wegnemen. In de voorgestelde uitzondering op de samenloopvrijstelling zou bijvoorbeeld toegevoegd kunnen worden ‘tenzij de verkrijger de omzetbelasting op grond van artikel 15 van de Wet op de omzetbelasting 1968 geheel of nagenoeg geheel in aftrek kan brengen’. In dat geval zou de samenloopvrijstelling wel gelden indien de overdracht van een (ver)nieuw(bouwd) gebouw of bouwterrein via een aandelentransactie plaatsvindt aan een koper die de btw voor minimaal 90% in aftrek kan brengen. Daarnaast zou het naar onze mening wenselijk zijn indien het Ministerie van Financiën voor lopende vastgoedprojecten waarin geen rekening is gehouden met deze extra overdrachtsbelastingdruk een overgangsregeling treft. 

Wilt u weten wat deze voorgenomen wetswijziging voor u betekent of wilt u advies over de btw- en/of- overdrachtsbelastingconsequenties van een voorgenomen aan- of verkoop van vastgoed? Onze ervaren specialisten helpen u graag. Neem hiervoor contact op met Machiel van Driel of Joanne Ligthart-de Bruin op het e-mailadres machiel@btwinstituut.nl / joanne@btwinstituut.nl of het telefoonnummer 078 – 622 54 52.