Short-stay-uitzondering van toepassing op verhuur vakantiewoning voor een jaar

Rechtbank Gelderland heeft op 17 januari jl. uitspraak gedaan in een zaak waarin een holding een vakantiewoning verhuurde aan haar directeur-grootaandeelhouder (hierna: DGA). De inspecteur vond dat er geen sprake was van short-stay verhuur en heeft een naheffing voor de in aftrek gebrachte btw op de verbouwingskosten opgelegd. De holding heeft een beroep gedaan op het Vastgoedbesluit en de rechtbank stelt dat zij de voorbelasting terecht in aftrek heeft gebracht.

De wet en jurisprudentie
De verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld van btw. Short-stay verhuur is in de Wet op de Omzetbelasting 1968 omschreven als kortdurende verhuur in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf. Dit soort verhuur is uitgezonderd van de vrijstelling. Het verlaagde btw-tarief is hierop van toepassing. De short-stay-uitzondering moet richtlijnconform worden uitgelegd. Daarbij is de beoordeling of er sprake is van verblijfsruimten die zijn toegerust om daarin kort te verblijven zonder dat de tijdelijke bewoner is belast met de zorg voor de inventaris van doorslaggevend belang.

De rechtbank heeft in deze casus beoordeeld of de verhuur door de holding aan haar directeur-grootaandeelhouder soortgelijk is aan de verhuur door een hotel- of vakantiebestedingsbedrijf. Daarbij gaat het met name om de vraag of er concurrentie bestaat met het hotel- en vakantiebestedingsbedrijf.

Doorgaans zal daarvan sprake zijn bij een accommodatie die is uitgerust om daar kort in te verblijven en waarbij de huurder niet is belast met de zorg voor de inventaris, maar in dit geval ligt dat anders. Hier zijn de huurder en de bestuurder/eigenaar van de verhurende vennootschap namelijk dezelfde persoon, waardoor het onderscheid tussen huurder en verhuurder vaag is en de vraag wie de kosten draagt voor de inventaris geen gewicht in de schaal legt bij de beoordeling.

Op basis van de wet en jurisprudentie is er geen sprake van soortgelijke verhuur als het hotel- en vakantiebestedingsbedrijf, omdat er geen sprake is van concurrentie daarmee. De verhuur is op grond van de wet en jurisprudentie vrijgesteld en de btw op de verbouwingskosten is niet aftrekbaar.

Het Vastgoedbesluit
In de nationale wettelijke regelingen is geen criterium opgenomen om vast te stellen wanneer sprake is van kort verblijf. De staatssecretaris van Financiën heeft hierover in beleidsbesluiten een standpunt ingenomen. In het Vastgoedbesluit staat het volgende opgenomen:

Bij een accommodatie voor het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf gaat het om accommodatie die de verhuurder in gemeubileerde/ingerichte staat aan de gasten verhuurt.

De aard en de duur van het verblijf zijn bepalend voor de vraag of sprake is van verblijf voor een korte periode. Als de gasten feitelijk maximaal zes maanden in deze accommodatie verblijven en zij het middelpunt van hun maatschappelijk leven niet daarnaar verplaatsen, is in ieder geval sprake van een verblijf voor een korte periode in een accommodatie in het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf. Hierbij is ook relevant of de verhuurder volgens het contract, met inachtneming van het huurrecht, een maximale huurtermijn van zes maanden heeft bedongen. Bij verhuur voor een langere periode dan zes maanden, rust op de verhuurder de bewijslast om tegenover de inspecteur aannemelijk te maken dat er toch sprake is van een verblijf voor een korte periode zoals hiervoor bedoeld. Als de gast het middelpunt van zijn maatschappelijk leven overbrengt naar het verblijf bijvoorbeeld door daar permanent te gaan wonen, is geen sprake van een verblijf voor korte periode.

De holding heeft een beroep gedaan op bovenstaande tekst van het Vastgoedbesluit. Op basis van die tekst meende zij erop te mogen vertrouwen dat de short-stay-uitzondering van toepassing was. De gasten mogen feitelijk minder dan zes maanden in de accommodatie verblijven om het middelpunt van hun maatschappelijk leven niet daarnaar verplaatsen. Hoewel de woning exclusief voor een heel jaar aan de huurder ter beschikking stond, heeft zij er feitelijk 32 dagen verbleven. Omdat de woning als vakantiewoning diende, werd het middelpunt van het maatschappelijk leven niet verplaatst.

De inspecteur stelt dat het feitelijk verblijf niet relevant is en er moet worden uitgegaan van de huurovereenkomst, waarin staat opgenomen dat de woning exclusief aan de huurder werd toegekend voor de periode van een jaar.

De rechtbank oordeelt dat de tekst van het Vastgoedbesluit naar objectieve beschouwing redelijkerwijs zo moet worden opgevat dat de duur van het feitelijke verblijf volgens het besluit doorslaggevend is, ook als sprake is van een langer durende exclusieve huurovereenkomst van een woning zonder recreatiebestemming. De rechtbank acht het aannemelijk dat de huurder steeds feitelijk kort in de vakantiewoning heeft verbleven zoals bedoeld in het Vastgoedbesluit.

De holding heeft aannemelijk gemaakt dat er, ondanks een huurperiode van een jaar, toch sprake is van kortdurende verhuur. Op basis van de wet en jurisprudentie wordt niet voldaan aan de vereisten voor short-stay verhuur, maar de holding mag zich op het begunstigende beleid in het Vastgoedbesluit beroepen. Zij kan de voorbelasting op de verbouwingskosten in aftrek nemen.

De uitspraak van de rechtbank laat zien dat er sprake kan zijn van short-stay verhuur als een huurovereenkomst voor een periode langer dan zes maanden wordt gesloten. Deze uitleg biedt kansen voor eigenaren van vakantiewoningen. Echter moeten we er ons wel van bewust zijn dat de weg naar hoger beroep nog vrij staat voor de fiscus. Neem gerust contact op met de specialisten van BTW-INSTITUUT bij vragen over deze rechtsuitspraak.