Nieuw btw-vastgoedbesluit: 3 belangrijke wijzigingen voor de vastgoedverhuurder

In het ‘btw-vastgoedbesluit’ is het beleid van de Staatssecretaris van Financiën te vinden met betrekking tot de btw-gevolgen voor de levering en verhuur van onroerende zaken. Dit besluit is eind vorig jaar geactualiseerd en is op 1 januari jl. in werking getreden. Het nieuwe vastgoedbesluit bevat een aantal belangrijke wijzigingen die relevant zijn voor projectontwikkelaars en verhuurders van vastgoed. In dit nieuwsbericht wordt een drietal belangrijke wijzigingen aangestipt die relevant zijn voor de verhuurders van vastgoed.

Gebrekkige optie voor belaste verhuur
De verhuur van onroerende zaken is in principe btw-vrijgesteld. Wanneer de huurder de gehuurde onroerende zaak voor minimaal 90% (voor sommige branches volstaat 70%) gebruikt of gaat gebruiken voor btw-belaste prestaties kunnen partijen kiezen voor btw-belaste verhuur. Aan die keuze is, naast het reeds genoemde ‘90%-criterium’, een aantal formele voorwaarden verbonden, namelijk: 

• de keuze voor belaste verhuur moet zijn gedaan in een schriftelijke huurovereenkomst;
• in de schriftelijke huurovereenkomst moet een omschrijving staan van de onroerende zaak met plaatselijke en kadastrale aanduiding;
• in de schriftelijke huurovereenkomst moet de aanvang staan van het boekjaar van de huurder;
• in of bij de schriftelijke huurovereenkomst is een door de huurder ondertekende verklaring gevoegd waaruit blijkt dat hij aan het 90%-criterium voldoet (de ‘90%-verklaring’).

 Wanneer niet aan (alle) formele optievoorwaarden is voldaan, dan is niet rechtsgeldig geopteerd. Dit betekent dat de verhuur btw-vrijgesteld is en dat de verschuldigde en in aftrek gebrachte btw ter zake van de huurfacturen door de verhuurder en huurder gecorrigeerd moet worden. Daarnaast kan de verhuurder tegen niet-aftrekbare (herzienings-)btw aanlopen en die ‘btw-schade’ zal hij – mits overeengekomen – verhalen op de huurder.

Wanneer partijen wel hebben gehandeld alsof rechtsgeldig is gekozen voor btw-belaste verhuur (lees: de verhuurder heeft btw in rekening gebracht aan de huurder), dan acht de Staatssecretaris van Financiën deze verstrekkende gevolgen van een formeel gebrek ongewenst. In het nieuwe btw-vastgoedbesluit keurt hij daarom goed dat wanneer gedurende de gehele periode is voldaan aan de 90%-eis, de optie voor belaste verhuur ingaat op de in de gewijzigde schriftelijke huurovereenkomst genoemde aanvangsdatum. Bij een formeel gebrek in de gesloten schriftelijke huurovereenkomst wordt hieraan de voorwaarde verbonden dat dit gebrek moet worden hersteld binnen een redelijke termijn nadat partijen hiervan op de hoogte waren. Voor de praktijk is dit een welkome goedkeuring.

Servicekosten en btw
Op grond van het vorige btw-vastgoedbesluit deelden de servicekosten bij de verhuur van woningen in principe in de btw-vrijstelling. Voor de servicekosten bij de verhuur van commercieel vastgoed (winkels, kantoren, logistiek vastgoed, etc) gold als uitgangspunt dat hierover btw moest worden berekend, ook indien de verhuur van de onroerende zaak zelf btw-vrijgesteld is (bijv. de verhuur van kantoorruimte aan een verzekeraar, bank of gemeente). Kortom, de ‘serviceprestaties’ bij woningen waren in principe geen afzonderlijke prestaties en gingen op in de btw-vrijgestelde verhuur van woonruimte, terwijl de serviceprestaties bij commercieel vastgoed in beginsel wél afzonderlijke prestaties waren ten opzichte van de verhuur.

In het nieuwe vastgoedbesluit is dit beleid gewijzigd. Voor de vraag of de 'serviceprestaties' voor de btw afzonderlijke (btw-belaste) prestaties zijn, is vanaf 1 januari 2024 beslissend of de huurder(s) degene die de 'serviceprestatie(s)' verricht, bijv. het schoonmaak- of beveiligingsbedrijf, zelf mogen kiezen (let op: de mogelijkheid volstaat!) en of de verhuurder de servicekosten apart op de factuur vermeldt.

Voor de verhuurders van vastgoed betekent dit nieuwe beleid voor servicekosten een hoop werk. De gesloten huurcontracten en de facturatie zullen immers moeten worden gecontroleerd en waar nodig aangepast aan het nieuwe beleid. Het is dan ook goed dat een overgangsregeling is getroffen. Op grond daarvan mogen de verhuurders van vastgoed die het oude 'servicekostenbeleid' hebben toegepast, dit nog tot 1 januari 2025 mogen blijven doen. Vanzelfsprekend zijn de btw-specialisten van BTW-INSTITUUT B.V. graag bereid om verhuurders van vastgoed bij te staan bij de beoordeling of huurcontracten en facturen moeten worden aangepast en, zo ja, hoe.

Verhuur zonnepanelen
Door de Belastingdienst is in het verleden het standpunt ingenomen dat de verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen op woningen een afzonderlijke dienst is die belast is met 21% btw. In het nieuwe vastgoedbesluit is hierover een ander standpunt ingenomen. De verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen is volgens het huidige beleid geen zelfstandige prestatie ten opzichte van de verhuur van woonruimte en gaat daarom op in de btw-vrijgestelde verhuur van woonruimte.

Voor verhuurders van woningen die vóór 2023 de btw op de aanschaf van de niet-geïntegreerde zonnepanelen in aftrek hebben gebracht geldt een overgangsregeling. Deze verhuurders mogen tot het einde van de btw-herzieningstermijn van de zonnepanelen uitgaan van een btw-belaste verhuur van zonnepanelen. Hierdoor leidt de beleidswijziging gedurende deze termijn niet tot een btw-correctie van de aftrek voor de verhuurders van woningen.

Het is opmerkelijk dat in het nieuwe vastgoedbesluit niets wordt opgemerkt over de verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen op andere onroerende zaken dan woningen, bijvoorbeeld kantoren. Naar wij aannemen zal ook de verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen op andere onroerende zaken dan woningen vanaf 1 januari jl. een dienst zijn die opgaat in de verhuur van de onroerende zaak zelf. Als de verhuur van die onroerende zaak zelf btw-vrijgesteld is, dan kan de verhuurder op grond van voormeld beleid tegen een correctie van de btw-aftrek ter zake van de zonnepanelen aanlopen en mogelijk ook tegen een aftrekbeperking op de algemene kosten. Om die reden zou het naar onze mening redelijk zijn dat de overgangsregeling ook geldt voor de verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen op (btw-vrijgesteld verhuurde) niet-woningen.

Wilt u weten wat deze wijzigingen in het nieuwe vastgoedbesluit concreet voor u betekenen? Neem dan contact op met de btw-specialisten van BTW-INSTITUUT B.V. op het telefoonnummer 078 – 622 54 52 of het e-mailadres info@btwinstituut.nl. Zij brengen de gevolgen van dit nieuwe vastgoedbesluit graag voor u in kaart, zodat u weet wat u moet doen.