Met klinkers bestraat parkeerterrein geen bebouwd terrein voor de btw

Belang kwalificatie 

Aan de Hoge Raad is de vraag voorgelegd of een met klinkers bestraat parkeerterrein voor de btw aan te merken is als bebouwde of onbebouwde grond. Het gaat in deze procedure om een parkeerterrein dat al jaren als zodanig in gebruik is en bestemd is om te worden bebouwd met zes nieuwe woningen. Het perceel is om die kadastraal gesplitst in zes kavels. De verwijdering van de bestrating en de bouw van de nieuwe woning heeft na de eigendomsoverdracht in opdracht van de particuliere kopers plaatsgevonden. 

Wat is het fiscale belang van de vraag die aan de Hoge Raad is voorgelegd? Wanneer sprake is van bebouwde grond, dan is de levering van de zes kavels btw-vrijgesteld en de verkrijging belast met (nu: 10,4%) overdrachtsbelasting. Is de klinkerbestrating geen gebouw voor de btw, dan betreft de levering van de zes kavels de met 21% btw belaste leveringen van bouwterreinen, waarvan de verkrijging vrijgesteld is van overdrachtsbelasting. Omdat de kopers in deze procedure particulieren zijn zonder recht op btw-aftrek, is eerstgenoemde mogelijkheid fiscaal voordeliger. Wanneer de kopers aftrekgerechtigde btw-ondernemers zouden zijn, dan zou een levering in de btw-sfeer fiscaal voordeliger zijn.  

Verschillende kwalificaties 

In deze procedure is door Rechtbank Gelderland beslist dat het met klinkers bestrate terrein aan te merken is als bebouwde grond voor de btw. Volgens de rechtbank zijn de klinkers vast met de grond verbonden. In hoger beroep oordeelt Hof Arnhem-Leeuwarden daarentegen dat sprake is van de levering van onbebouwde grond. Niettemin oordeelt het hof dat uit het nieuwe vastgoedbesluit (2023) het in rechte te beschermen vertrouwen mag worden ontleend dat één kavel wel is aan te merken als bebouwde grond. In het nieuwe vastgoedbesluit staat namelijk dat ‘klinkerbestrating die onderdeel uitmaakt van een geheel waarbij bijvoorbeeld de toplaag is afgegraven en dat verder bestaat uit drainage en terreinverlichting aan te merken is als een gebouw’. Het kavel dat het hof op grond van het beleid als bebouwd aanmerkt, is een kavel waarvan de toplaag is afgegraven, waarop klinkerbestrating is aangelegd tussen de stoepranden en waarop lantaarnverlichting aanwezig is. Daarnaast is ten dienste van deze bestrating onder de grond afvoerbuizen in de vorm van riolering aangelegd en is een afwateringsput daarop aangesloten. Deze specifieke voorzieningen voor de afvoer van (regen)water zijn volgens het hof een vorm van drainage als bedoeld in het vastgoedbesluit. 

Conclusie A-G 

Door belanghebbende is tegen het oordeel van het hof cassatieberoep ingesteld. Het geschil in cassatie is beperkt tot de vijf kavels die door het hof als bouwterreinen zijn aangemerkt. A-G Ettema heeft in een conclusie aan de Hoge Raad geadviseerd het beroep van belanghebbende ongegrond te verklaren. Naar de mening van de A-G heeft het hof terecht geoordeeld dat de kavels met klinkerbestrating geen bebouwde terreinen vormen.  

Wij onderschrijven de opvatting van de A-G en verwachten dat de Hoge Raad het advies van de A-G zal volgen. Voor de btw is sprake van een gebouw indien een bouwwerk vast met de grond is verbonden, dat wil zeggen: een bouwwerk dat niet gemakkelijk te verwijderen of te demonteren is. Klinkerbestrating wordt op zandgrond gelegd en is normaliter gemakkelijk te verwijderen, bijvoorbeeld met een shovel. Voor een uitvoeriger toelichting verwijzen wij naar hetgeen onze collega Matthijs van der Wulp hierover heeft geschreven in zijn dissertatie “Vastgoedtransacties in de Europese btw” en het artikel “Klinkerbestrating: gebouw op zandgrond?” in het vakblad PE Notariaat 2023/22. 

Praktijk 

Het voorgaande betekent dat de levering van een met klinkers bestraat (parkeer)terrein in principe belast is met 21% btw. Zolang de Staatssecretaris van Financiën het vastgoedbesluit niet wijzigt kan een met klinkers bestraat terrein niettemin op grond van het beleid aangemerkt worden als een bebouwd terrein. Voor een geslaagd beroep op het beleid is het noodzakelijk dat op de geleverde kavel niet alleen klinkerbestrating aanwezig is, maar ook terreinverlichting en drainage, riolering met daarop aangesloten afwateringsputten daaronder begrepen.  

Het verdient dan ook aanbeveling om bij de voorgenomen verkoop of aankoop van met klinkers bestrate terreinen zorgvuldig na te gaan of een beroep op dit beleid mogelijk en wenselijk is. Daarnaast is het van belang om bij reeds verrichte verkopen van met klinkers bestrate terreinen in de periode van 2020 tot heden na te gaan of sprake is van een naheffingsrisico voor de btw. Wanneer een met klinkers bestraat terrein ten onrechte in de overdrachtsbelastingsfeer is geleverd, dan kan de inspecteur namelijk 21% btw naheffen van de verkoper. Onze btw-specialisten zijn graag bereid om u bij deze beoordelingen bij te staan. Neem hiervoor contact op het telefoonnummer 078 – 622 54 52 of het e-mailadres info@btwinstituut.nl.