Meer duidelijkheid over BTW en overdrachtsbelasting bij vastgoedtransformaties?

Indien door een transformatie van een gebouw een nieuw (gedeelte van een) gebouw ontstaat, dan is over de verkoop en levering van dit gebouw 21% btw verschuldigd en is de verkrijging in beginsel vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Ontstaat door de transformatie geen nieuw (gedeelte van een) gebouw, dan is over de levering van het (gedeelte van een) gebouw geen btw verschuldigd en is de verkrijging in principe – in sommige gevallen kan een beroep op de ‘startersvrijstelling’ worden gedaan – belast met 2% (woning die door de verkrijger duurzaam als hoofdverblijf wordt gebruikt) of 8% overdrachtsbelasting. Voor de vraag of door een transformatie een nieuw (gedeelte van een) gebouw ontstaat is, is volgens de rechtspraak beslissend of in wezen sprake is van nieuwbouw.

In de praktijk blijkt dit ‘in-wezen-nieuwbouwcriterium’ tot veel onduidelijkheid te leiden. Met name is onduidelijk aan de hand van welke (deel)criteria bepaald moet worden of sprake is van in wezen nieuwbouw. Is hiervoor beslissend wat in constructief opzicht is geschied of is sprake van een open norm waarbij ook gewicht moet worden toegekend aan de uiterlijke wijzigingen van het (gedeelte van het) gebouw, de wijziging in de aanwendingsmogelijkheden van het gebouw (de functiewijziging) en de hoogte van de transformatiekosten? In de literatuur wordt hierover verschillend gedacht, terwijl feitenrechters uiteenlopend oordelen. Ook de Belastingdienst is terughoudend om een vooraf een standpunt in te nemen waardoor projectontwikkelaars vooraf niet de gewenste duidelijkheid krijgen over de btw- en overdrachtsbelastingconsequenties van de vastgoedtransformatie.

In de ‘Wollenstoffenfabriek-zaak’ die bij de Hoge Raad aanhangig is, heeft de Advocaat-Generaal aan de Hoge Raad recent het advies gegeven dat het criterium ‘in wezen nieuwbouw’ niet nader geconcretiseerd kan en hoeft te worden en dat het een open norm moet blijven. Voor de praktijk is dat een teleurstellend advies. Positief nieuws is dat Rechtbank Zeeland-West-Brabant inmiddels prejudiciële vragen heeft gesteld aan de Hoge Raad over de invulling van het ‘in-wezen-nieuwbouwcriterium’ – en met name over het gewicht van de deelnormen – wijzigingen in de bouwkundige constructie, uiterlijke wijzigingen, functiewijziging en hoogte kosten – meer duidelijkheid te krijgen. Het zou voor de praktijk wenselijk zijn de Hoge Raad hierover meer duidelijkheid verschaft.

Hebt u vragen over de betekenis van deze ontwikkelingen voor uw (voorgenomen of lopende) vastgoedtransformatieprojecten of die van uw cliënt? Wij helpen u graag met de optimalisering van de btw- en overdrachtsbelastingconsequenties van vastgoedtransformaties, de afstemming van deze fiscale consequenties met de Belastingdienst of een bezwaar- of beroepsprocedure over deze fiscale consequenties. U kunt hiervoor contact opnemen met Machiel van Driel of Joanne Ligthart-de Bruin op 078 – 622 54 52 of machiel@btwinstituut.nl of joanne@btwinstituut.nl.