Klassieker: het Maierhofer-arrest als hoeksteen voor het onroerend goed-begrip

Onder bepaalde voorwaarden is de btw-vrijstelling van toepassing op de levering en verhuur van onroerende goederen. Deze vrijstellingen zijn niet van toepassing op roerende goederen. Het onderscheid tussen een onroerend goed en roerend goed is niet altijd eenvoudig te maken. In het Maierhofer-arrest is het verschil tussen onroerende en roerende goederen verder afgebakend.

Arrest van het Hof van Justitie

Het Hof van Justitie beantwoordde in 2003 prejudiciële vragen die naar aanleiding van een geschil tussen Maierhofer en de Duitse belastingdienst waren opgekomen. Maierhofer bouwde prefabgebouwen. Freistaat Bayern huurde deze prefab gebouwen van Maierhofer, zodat er tijdelijk onderdak aan asielzoekers kon worden geboden. De prefabgebouwen konden binnen tien dagen door acht personen gedemonteerd worden voor later hergebruik en waren op betonnen sokkels geplaatst. Deze betonnen sokkels bevonden zich op een ondergronds betonnen fundament.

Maierhofer had btw-vrijgestelde inkomsten uit onroerende goederen opgegeven in haar belastingaangifte. De Duitse belastingdienst stelde zich op het standpunt dat de prefab gebouwen roerende zaken waren en dat er daarom onterecht geen btw over de inkomsten was berekend. Het Bundesfinanzhof legde de volgende prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie voor:

Valt het onder bezwarende titel ter beschikking stellen van een uit prefabelementen opgetrokken gebouw, dat na beëindiging van de overeenkomst moet worden verwijderd en opnieuw kan worden gebruikt op een ander stuk grond, onder het begrip ‘verhuur van onroerende goederen’ in de zin van de Europese btw-richtlijn?

In zijn arrest verwees het Hof van Justitie naar het arrest Commissie/Frankrijk uit 1997 waaruit blijkt dat caravans, tenten en chalets roerende goederen zijn omdat deze mobiel, ofwel makkelijk te verplaatsen, zijn. De prefabgebouwen van Maierhofer moeten als onroerend worden aangemerkt omdat het vast met de grond verbonden constructies zijn die niet makkelijk te demonteren of te verplaatsen zijn doordat ze rusten op betonsokkels die zijn geplaatst op een ondergrondse betonnen fundering en er acht personen en tien dagen nodig zijn om ze te demonteren.

In het Maierhofer-arrest heeft het Hof duidelijk gemaakt dat het begrip ‘onroerend goed’ een uniebegrip is. Om te kunnen duiden of een goed roerend dan wel onroerend is moet worden beoordeeld hoe makkelijk het goed te verplaatsen is. Dit arrest maakte duidelijk dat de Hoge Raad in het ‘Zeecontainerarrest’ ten onrechte was uitgegaan van het ruimere civielrechtelijke begrip ‘onroerende zaak (de bestemming om duurzaam ter plaatse te blijven).

Onroerend goed-begrip anno nu

In de Btw-uitvoeringsverordening is het onroerend goed-begrip nader uitgewerkt en in het vastgoedbesluit is hierbij aangesloten. Een onroerend goed is:

• Ieder welbepaald boven- of ondergronds gedeelte van de aarde waaraan eigendoms- en bezitsrechten kunnen worden verbonden;
• Ieder gebouw of iedere constructie dat of die vast met de grond verbonden is onder of boven zeeniveau en dat niet gemakkelijk te demonteren of te verplaatsen is;
• Ieder element dat is geïnstalleerd en een integrerend deel uitmaakt van een gebouw of constructie zonder welk het gebouw of de constructie onvolledig is, zoals deuren, ramen, daken, trappen en liften;
• Ieder element of werktuig dat of iedere machine die blijvend geïnstalleerd is en niet zonder vernietiging of wijziging van het gebouw of de constructie kan worden verplaatst.

De Europese Commissie heeft in haar explanatory notes bij de Btw-uitvoeringsverordening toegelicht wanneer aan het criterium van vaste verbondenheid met de grond en niet makkelijke verplaatsbaarheid wordt toegekomen en er dus sprake is van een onroerend goed. Zij haalt vaste rechtspraak van het Hof, waaronder het arrest Maierhofer, aan waaruit blijkt dat moet worden gecontroleerd of de middelen om een gebouw of constructie vast te maken zonder inspanningen en aanzienlijke kosten kunnen worden losgemaakt. De mate van behoefte aan technische vaardigheden zoals instrumenten, werktuigen en knowhow om een gebouw of constructie te ontmantelen of verplaatsen, de kosten en tijd die hiermee gepaard gaan en het feit dat door verplaatsing en ontmanteling vernietiging of sterke waardedaling van het gebouw of de constructie plaatsvindt zijn volgens de Europese Commissie relevante criteria.

Praktijk

Hoewel de definitie van een onroerend goed steeds verder is ingekleurd, blijft de discussie over hoe vast een goed met de grond verbonden is nog steeds actueel. Hierbij kan gedacht worden aan het plaatsen van tijdelijke huisvesting met modulaire units voor bijvoorbeeld de opvang van asielzoekers of de huisvesting van studenten. Een ander voorbeeld is de tiny houses. De levering van een onroerend goed is in beginsel vrijgesteld van btw, tenzij er een uitzondering geldt zoals bijvoorbeeld het geval is bij de levering van een nieuw gebouw. De levering van een roerend goed is juist belast met btw. Het foutief kwalificeren van een goed als onroerend dan wel roerend kan verregaande gevolgen hebben. Wij raden daarom aan om bij twijfel contact op te nemen met onze specialisten.