2026: btw-herziening op diensten aan onroerende zaken

2026: btw-herziening op diensten aan onroerende zaken 
Het Ministerie van Financiën heeft een conceptwetsvoorstel ter internetconsultatie aangeboden. In dit conceptwetsvoorstel is een btw-herzieningsregeling voorgesteld voor diensten aan onroerende zaken, zoals het verbouwen, herstellen en onderhouden van deze zaken, waarvan de vergoeding € 30.000 of meer bedraagt. De voorgestelde herzieningsregeling voor diensten aan onroerende zaken treedt in werking op 1 januari 2026 en geldt alleen voor diensten aan onroerende zaken die op of na deze datum in gebruik zijn genomen.  

Wat betekent dit voorstel? 
Voor diensten aan onroerende zaken is de btw-aftrek nu definitief na afloop van het boekjaar van ingebruikneming. In het conceptwetsvoorstel wordt voorgesteld om die btw-aftrek tot en met vier boekjaren na het boekjaar van ingebruikneming te gaan volgen, ieder jaar voor 1/5e deel van de btw op deze investeringsdienst.  

Dit betekent dat voor iedere dienst aan een onroerende zaak die het drempelbedrag van € 30.000 overschrijdt een afzonderlijke termijn van – kort gezegd – vijf jaar gaat gelden. Indien het aftrekgerechtigde gebruik in deze termijn toe- of afneemt, moet de btw-aftrek gecorrigeerd worden. Dit betekent dat als een onroerende zaak wordt verbouwd en in 2026 volledig voor btw-belaste doeleinden wordt gebruikt en in 2027 voor 70%, in de laatste btw-aangifte over 2027 30% x 1/5 van de btw op de verbouwingsdienst moet worden terugbetaald.  

De termijn voor de diensten aan de onroerende zaak staat los van de herzieningstermijn die geldt voor de btw-aftrek ter zake van de aanschaf van de onroerende zaak zelf. Voor ondernemers zal de voorgestelde btw-herzieningsregeling dan ook een lastenverzwaring inhouden, omdat er per onroerende zaak zowel een herzieningstermijn kan lopen met betrekking tot de onroerende zaak zelf als termijnen voor de diensten aan deze onroerende zaak (onderhoud, verbetering, etc.).  

Short-staystructuren 
Met dit conceptwetsvoorstel wil het Ministerie van Financiën een halt toeroepen aan de zogenoemde ‘short-staystructuren’. Deze structuren houden – kort gezegd – in dat in een bestaand gebouw woonruimten gerealiseerd worden zonder dat hierdoor voor de btw een nieuw gebouw ontstaat (lees: geen in wezen nieuwbouw). Het verbouwde pand wordt in gebruik genomen voor de (met 9%) btw-belaste short-stayverhuur, bijvoorbeeld aan expats of buitenlandse studenten. Hierdoor kan de verhuurder btw op de verbouwingskosten volledig in aftrek brengen. Na afloop van het boekjaar van ingebruikneming worden de woonruimten vervolgens gebruikt voor de langdurige btw-vrijgestelde verhuur. Omdat de btw-aftrek ter zake van de verbouwingsdienst reeds definitief is na afloop van het boekjaar van ingebruikneming, leidt dit gebruik voor btw-vrijgestelde verhuur op grond van de huidige wetgeving niet tot een correctie van de genoten btw-aftrek. Op grond van de voorgestelde herzieningsregeling wijzigt dit en zal de btw-aftrek ter zake van de verbouwingsdienst ook de vier boekjaren na het boekjaar van ingebruikneming moeten worden gevolgd en – bij een hoger of lager aftrekgerechtigd gebruik dan in het boekjaar van ingebruikneming – moeten worden gecorrigeerd.  

Ons commentaar op dit voorstel 
Dat het Ministerie van Financiën het resultaat van de ‘short-staystructuur’ onwenselijk vindt, begrijpen wij. Het gaat bij deze verbouwingsdiensten immers om diensten die langdurig worden gebruikt waardoor het niet logisch is om voor de btw te doen alsof deze in het boekjaar van ingebruikneming volledig zijn verbruikt. Vanuit het oogpunt van het beginsel van de fiscale neutraliteit achten wij het voorts logisch en wenselijk om de btw-aftrek ter zake van diensten aan onroerende zaken die een duurzaam karakter hebben en waarvan de kosten normaliter over meerdere jaren worden afgeschreven ook na het boekjaar van ingebruikneming te volgen. Er is ons inziens geen rechtvaardiging om investeringsdiensten voor de herziening van de btw-aftrek anders te behandelen dan investeringsgoederen. Bovendien sluit de btw-aftrek door een herzieningsperiode van – kort gezegd – vijf jaar beter aan bij het daadwerkelijke aftrekgerechtigde gebruik van deze diensten.  

De uitvoerbaarheid moet echter niet uit het oog verloren worden. Het drempelbedrag van € 30.000 excl. btw per dienst is naar onze mening aan de lage kant en zal zeker bij omvangrijke gebouwen of onderhoudsintensieve gebouwen, zoals monumenten, betekenen dat er tal van termijnen kunnen gaan lopen die de gebruiker (eigen gebruik) of exploitant van het gebouw (vastgoedbelegger) moet bijhouden. Dit is een aanzienlijke lastenverzwaring voor ondernemers. Door het Ministerie van Financiën is geen onderbouwing gegeven waarom is gekozen voor het (lage) bedrag van € 30.000 excl. btw per dienst. Bij de short-staystructuren gaat het in de praktijk normaliter om verbouwingsdiensten waarvan de vergoeding aanzienlijk meer bedraagt dan € 30.000. Het drempelbedrag van € 30.000 lijkt ons daarom niet noodzakelijk om de short-staystructuren te bestrijden. Het zou in dit licht naar onze mening wenselijk zijn als het Ministerie van Financiën onderbouwt waarop het voorgestelde drempelbedrag is gebaseerd, zodat hierop gereageerd kan worden. 

De voorgestelde herzieningsregeling is ook van toepassing op diensten aan onroerende zaken van € 30.000 excl. btw waarop normaliter niet over meerdere jaren wordt afgeschreven, bijv. een schilderbeurt van een monumentaal gebouw of andere onderhouds- of herstelkosten. Naar onze mening is dit niet toegestaan op grond van art. 190 Btw-richtlijn, omdat deze bepaling alleen voorziet in een meerjarige herziening op investeringsdiensten, d.w.z.: diensten die zich onderscheiden door hun duurzame aard en waarde en waarvan de kosten normaliter niet als lopende kosten worden geboekt, maar over meerdere jaren wordt afgeschreven. Op dit punt achten wij de voorgestelde herzieningsregeling daarom in strijd met het Europese recht.