Wanneer een onderneming overgaat, dan geldt in de btw de regeling dat er geen leveringen en/of diensten geacht worden plaats te vinden (het is een wettelijke fictie). Het gevolg hiervan is dat de overnemer van de onderneming voor de btw-rechten en -verplichtingen in de plaats treedt van de overdrager. Door die regeling verschuift de onderneming voor de btw geruisloos naar degene die de onderneming voortzet. De verhuur van vastgoed is een ondernemersactiviteit voor de btw. In 2008 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de overdracht van verhuurd vastgoed door een belegger aan een belegger voor de btw aan te merken is als een overgang van een onderneming.
Hof Arnhem-Leeuwarden
In 2018 heeft Hof Arnhem-Leeuwarden geoordeeld dat bij de overdracht van een door een projectontwikkelaar gerealiseerd nieuw kantoorgebouw dat in verhuurde staat wordt overgedragen aan een belegger geen overgang van een onderneming is voor de btw. Om die reden was de projectontwikkelaar over die levering gewoon 21% btw verschuldigd. De Hoge Raad heeft die uitspraak in 2020 zonder nadere motivering bevestigd. Vorig jaar heeft Hof Arnhem-Leeuwarden in een tweetal uitspraken niettemin beslist dat ook de levering van nieuwe gebouwen door een projectontwikkelaar aan een belegger aan te merken zijn als een btw-vrije overgang van een onderneming. Tegen die uitspraken is beroep ingesteld bij de Hoge Raad. De Hoge Raad moet in die zaken nog een beslissing nemen.
Hof van Justitie
De Poolse rechter heeft in 2021 aan het Hof van Justitie twee prejudiciële vragen gesteld over de overgang van een onderneming. In deze zaak gaat om de verkoop van een oud winkelcentrum door een projectontwikkelaar. Het Hof heeft onlangs een beschikking genomen in deze zaak. Hiermee maakt het Hof duidelijk dat zijn beslissing in deze zaak geen nieuwe rechtsregel bevat. Het Hof oordeelt dat het niet noodzakelijk is dat in de nationale regeling voor de overgang van een onderneming staat dat de overnemer de verkregen onderneming voortzet. De voortzetting is, zo heeft het Hof al eerder beslist, geen voorwaarde voor een overgang van een onderneming, maar het gevolg van het feit dat er geacht wordt geen leveringen en/of diensten plaats te vinden. In de tweede plaats maakt het Hof duidelijk dat het niet noodzakelijk is dat alles van de onderneming van de overdrager moet overgaan op de overnemer. Zoals het Hof eerder heeft geoordeeld volstaat het dat met hetgeen wordt overgedragen zelfstandig een onderneming kan worden uitgeoefend.
Wat betekent dit voor u?
Naar onze mening kan uit deze beschikking niet worden afgeleid dat het Hof van Justitie van oordeel is dat de verkoop van nieuwe gebouwen in verhuurde staat door een projectontwikkelaar een overgang van een onderneming is. Zowel de vragen van de verwijzende rechter als de antwoorden daarop van het Hof van Justitie zijn te algemeen geformuleerd om die conclusie te trekken. Bovendien gaat het in deze zaak niet om de overdracht van een nieuw gebouw door een projectontwikkelaar, maar om de overdracht van een oud gebouw. Als de projectontwikkelaar in deze zaak het winkelcentrum heeft gebouwd, en daar lijkt het op, dan moet hij dit centrum voor de overdracht eerst meer dan twee jaar zelf verhuurd hebben. In dat geval is het winkelcentrum door de projectontwikkelaar eerst duurzaam als bedrijfsmiddel gebruikt en verschilt de feitelijke situatie met die in de zaken waarover Hof Arnhem-Leeuwarden in 2018 en 2022 heeft beslist.
Omdat de Hoge Raad nog een oordeel moet vellen in de zaken waarin Hof Arnhem-Leeuwarden in 2022 heeft beslist, verdient het niettemin voor projectontwikkelaars (nog steeds) aanbeveling om bij de overdracht van nieuwe gebouwen in verhuurde staat ter behoud van rechten bezwaar te maken tegen de voldoening van btw of tegen de opgelegde naheffingsaanslag. Vanzelfsprekend zijn onze btw-specialisten u graag van dienst om dit voor u te verzorgen.
We use cookies to improve your experience. Read more