Koop-aannemingsovereenkomst en btw

Casus

Een bestaande supermarkt (meer dan 20 jaar oud) wordt herontwikkeld tot koopwoningen. Daarbij wordt met de kopers van de woningen separate koop- en aannemingsovereenkomsten gesloten.

De verkoop vindt plaats in samenwerking tussen partijen en verloopt als volgt:

- de verkoop van (een stukje) bestaande supermarkt door Project BV aan de koper middels een koopovereenkomst én

- een aannemingsovereenkomst tussen Bouw BV en de koper voor de verdere afbouw van de woning.

Project BV heeft geen enkele verplichting op zich genomen om de  bestaande supermarkt te slopen. Bouw BV zal de supermarkt slopen en nieuwe woningen opleveren. Project BV en Bouw BV vormen samen geen fiscale eenheid voor de btw. Dit zijn onafhankelijke partijen.

Vraag

Wat zijn de btw-gevolgen ten aanzien van de verkoop van de bestaande supermarkt door Project BV en de bouw van de woningen door Bouw BV?

Antwoord

In 2013 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat bij een koop-/aannemingsovereenkomst de handelingen van de aannemer met betrekking tot de overdracht van de grond en de bouw van een appartement tezamen als één prestatie moeten worden beschouwd; de belaste levering van een onroerende zaak op het moment van oplevering (belast met 21% btw). Als de grondlevering en de bouw door dezelfde belastingplichtige plaatsvinden (waaronder een fiscale eenheid) wordt niet langer gesplitst in een levering van grond (belast met enkel overdrachtsbelasting) en de (oplevering van) nieuwbouw (belast met btw). Er is dan sprake van één belaste oplevering van een nieuwe onroerende zaak.

Als de grond echte door een derde wordt geleverd  en de bouw plaatsvindt door de aannemer of meerdere aannemers, kan de grond nog met overdrachtsbelasting worden geleverd, mits uiteraard geen sprake is van een bouwterrein voor de btw.

Project BV heeft hier geen enkele verplichting op zich genomen om het bestaande gebouw (supermarkt) op het terrein te slopen. Project BV draagt alleen een bestaand gebouw (stukje bestaand supermarkt) over en zal de verbouwingswerkzaamheden niet op zich nemen. Project BV heeft dienaangaande geen enkele verplichting, behoudens de levering van de bestaande supermarkt, op zich genomen. De gehele verbouwing zal plaatsvinden door Bouw BV, in opdracht van de kopers. Project BV verricht een btw-vrijgestelde levering van een oud onroerend goed met bijbehorend terrein, op grond van art. 11, lid 1, onderdeel a Wet OB.

De verbouwingswerkzaamheden die Bouw BV op basis van de aannemingsovereenkomst verricht aan de particulier, zullen belast zijn met 21% btw. Er is namelijk sprake van de oplevering van een nieuw onroerende zaak, op grond van art. 11, lid 1, onderdeel a 1̊ Wet OB.

Mocht u vragen hebben over bovenstaande casus of andere al dan niet aan vastgoed gerelateerde btw-vragen, neem dan contact met BTW-INSTITUUT op.