
De Hoge Raad houdt vast aan zijn in-wezen-nieuwbouwcriterium voor vernieuwbouw. Volgens de Hoge Raad is deze uitleg niet in strijd met de rechtspraak van het Hof van Justitie EU en is het stellen van prejudiciële vragen niet nodig.
Vernieuwbouw in de btw
De levering van een oud gebouw is btw-vrijgesteld en de verkrijging in beginsel belast met 10,4% overdrachtsbelasting. De levering van een nieuw gebouw is daarentegen belast met 21% btw en de verkrijging is in principe vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Datzelfde geldt voor een gebouw dat door een verbouwing weer nieuw is (vernieuwbouw).
De Hoge Raad heeft in het Kinderdagverblijfarrest (2010) geoordeeld dat voor vernieuwbouw is vereist dat door de verbouwing in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden. Hij liet echter in het midden aan de hand van welk criterium of welke criteria dit beoordeeld moet worden. In het Hotelarrest (2022) heeft de Hoge Raad die onduidelijkheid weggenomen en beslist dat voor in wezen nieuwbouw de ingrijpendheid van de wijzigingen in de bouwkundige constructie doorslaggevend zijn. In het Hotelarrest heeft de Hoge Raad ook geoordeeld dat deze strikte uitleg in overeenstemming is met het Europese recht.
Andere koers nodig?
Het Promo 54-arrest van het Hof van Justitie EU uit 2023 heeft de vraag opgeroepen of de Hoge Raad de lat voor vernieuwbouw té hoog legt. Volgens sommige auteurs volgt uit dit arrest dat lidstaten verplicht zijn om iedere verbouwing die tot veranderingen van betekenis heeft geleid die zijn bedoeld om het gebruik van een gebouw te wijzigen (functiewijziging) of om de omstandigheden waaronder het wordt gebruikt ingrijpend aan te passen, aan te merken als vernieuwbouw. Het gevolg daarvan zou zijn dat de levering van een gebouw na een verbouwing of transformatie veel sneller in de btw-sfeer plaatsvindt.
Ongewijzigde koers
De Hoge Raad heeft - conform het advies van A-G Wattel – beslist dat zijn strikte ‘in-wezen-nieuwbouwcriterium’ niet in strijd is met het Europese recht. Volgens de Hoge Raad is dit zo duidelijk dat hij hierover geen prejudiciële vragen hoeft te stellen aan het Hof van Justitie EU. De Hoge Raad verwijst hiervoor naar de ratio van de btw-heffing over de levering van vernieuwbouwde gebouwen. Op grond hiervan moet btw geheven worden over de toegevoegde waarde indien de werkzaamheden aan het gebouw materieel zo ingrijpend zijn geweest dat het gebouw op één lijn te stellen is met een nieuw gebouw. Ook wijst de Hoge Raad erop dat de Btw-richtlijn aan lidstaten de mogelijkheid biedt om de voorwaarden te bepalen voor vernieuwbouw. Een dwingende definitie zou die mogelijkheid tot een dode letter maken. Voor de vastgoedpraktijk betekent deze beslissing dat de btw-lat voor vernieuwbouw onverminderd hoog blijft.
Wat betekent dit?
De beslissing van de Hoge Raad betekent dat de norm voor vernieuwbouw niet verandert. Voor de vastgoedpraktijk is het goede nieuws dat de Hoge Raad duidelijkheid schept, zodat partijen niet (opnieuw) in onzekerheid verkeren over het criterium voor vernieuwbouw. Toch zal niet iedereen in de vastgoedsector blij zijn met deze uitkomst. Bij de verbouwing van commercieel vastgoed, zoals kantoorgebouwen, distributiecentra, hotels en winkels, hebben partijen doorgaans liever een levering van het verbouwde gebouw in de btw-sfeer, omdat de koper de in rekening gebrachte btw in aftrek kan brengen. Het vasthouden aan het strikte in-wezen-nieuwbouwcriterium door de Hoge Raad betekent dat de door partijen gewenste situatie in veel gevallen niet te realiseren is. Voor partijen die vastgoed verbouwen dat niet voor btw-aftrekgerechtigde doeleinden zal worden aangewend, zoals woningen en maatschappelijk vastgoed, liggen de kaarten anders. Voor hen pakt een levering van het verbouwde gebouw in de overdrachtsbelastingsfeer gunstiger uit (2% of 10,4% overdrachtsbelasting in plaats van 21% niet-aftrekbare btw). De hoge lat voor vernieuwbouw zorgt ervoor dat die gewenste situatie in veel gevallen te realiseren is.
Hebt u vragen over de btw- en/of overdrachtsbelastingconsequenties van verbouwingen of transformaties of over andere vastgoedprojecten? Onze ervaren specialisten helpen u graag! Neem hiervoor contact op het telefoonnummer 078 – 622 54 52 of het e-mailadres info@btwinstituut.nl.
We use cookies to improve your experience. Read more