25 april 2018Verkoop verhuurd kantoorpand door projectontwikkelaar geen onbelastbare overgang onderneming

Feiten

De activiteiten van een fiscale eenheid bestaan uit projectontwikkeling, verhuur van onroerende zaken en daarmee samenhangende activiteiten. Een van de onderdelen van de fiscale eenheid, een BV, liet door een architect een kantorencomplex ontwikkelen. Het kantoorcomplex bestaat uit vijf torens met in totaal 30.921 m2 kantoorruimte, 509m2 archiefruimte, een parkeergarage met 340 plaatsen en een fietsenstalling met ongeveer 500 plaatsen.

Vervolgens sloot de fiscale eenheid met betrekking tot het kantoorcomplex een huurovereenkomst met een verzekeringsmaatschappij, voor 15 jaar. Daarbij kwamen partijen overeen dat de verhuur vrij was van btw. De fiscale eenheid verhuurde het kantorencomplex gedurende een paar maanden, waarna de fiscale eenheid het kantoorcomplex, inclusief de huurovereenkomst verkocht heeft aan een derde. In onderdeel B van de koopovereenkomst is vermeld dat de fiscale eenheid en die derde een exclusiviteitsbeding zijn overeengekomen.

Procedure

In een brief aan de inspecteur is door de fiscale eenheid verzocht te bevestigen dat art. 37d Wet OB van toepassing is op de aanstaande levering van het kantoorcomplex aan een derde. De inspecteur is echter van mening dat art. 37d Wet OB op de levering van het kantoorcomplex niet van toepassing.

De Rechtbank heeft geoordeeld dat de levering van het kantoorcomplex aan GmbH geen overdracht van een algemeenheid van goederen vormt als bedoeld in art. 37d Wet OB. De fiscale eenheid heeft volgens de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de fiscale eenheid het kantoorcomplex daadwerkelijk als autonome economische activiteit heeft gebruikt voordat zij het verkocht aan GmbH.

Hof

Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt, met verwijzing naar het arrest Zita Modes, dat van een overdracht van een handelszaak of van een autonoom bedrijfsonderdeel om te kunnen spreken van een overdracht van een algemeenheid van goederen, slechts dan sprake is indien het geheel van overgedragen onderdelen volstaat om een autonome economische activiteit te kunnen voortzetten.

Het hof stelt voorop dat art. 37d van de Wet OB van toepassing kan zijn op de overdracht van een verhuurd pand (HR 6 juni 2008, nr. 42/677). In dit verband is van belang of hetgeen wordt overgedragen in de onderneming van de overdrager is gebezigd (HR 26 februari 2010, nr. 08/02136).

Het hof leidt uit de gedingstukken af dat het kantoorcomplex niet is gebezigd in de onderneming van de fiscale eenheid op een wijze die past binnen doel en strekking van art. 37d Wet OB. De fiscale eenheid heeft het kantoorcomplex ontwikkeld niet met het oog om het duurzaam zelf te exploiteren, maar met het oog op de verkoop daarvan. Dit volgt uit de huurovereenkomst met A BV en het exclusiviteitsbeding dat P BV met de derde is overeengekomen. Dat de fiscale eenheid een huurovereenkomst heeft gesloten en is opgetreden als verhuurder en de hieraan verbonden risico’s heeft gedragen, doet hier niet aan af. Het hof komt tot de conclusie dat art. 37d Wet OB niet van toepassing is.

Bij de uitleg van art. 37d Wet OB gaat de Hoge Raad uit van een objectbenadering. Deze benadering houdt in dat getoetst wordt of een onderneming is overgegaan. De objectbenadering volgt naar onze mening uit art. 19 btw-richtlijn en het Zita Modes-arrest van het HvJ. Op basis van laatstgenoemd arrest hoeft niet precies dezelfde economische activiteit te worden voorgezet, zolang maar een bundel aan zaken wordt overgedragen waarmee een autonome economische activiteit kan worden voortgezet (de algemeenheid van goederen). In deze zaak heeft de overdragende partij een langlopende huurovereenkomst gesloten. Deze verhuur van het kantoorcomplex voorafgaand aan de overdracht is op zich bezien een btw-ondernemersactiviteit op grond van art. 7 lid 2, onderdeel b Wet OB. Dat de verkoper de intentie heeft deze verhuuractiviteit over te dragen doet hieraan niet af. Met de overdracht van het kantoorcomplex in combinatie met het huurcontract draagt de fiscale eenheid een bundeling van zaken over waarmee de koper een autonome (verhuur)activiteit kan voortzetten. Naar onze mening is dit voldoende voor toepassing van art. 37d Wet OB. Ook in de literatuur wordt hiervan uitgegaan. Wij achten de kans dan ook groot dat de fiscale eenheid tegen deze uitspraak cassatieberoep instelt. Zie 11.5 voor meer informatie over de overgang van een algemeenheid van goederen.

Meer weten over wat we u kunnen bieden?

De btw-specialisten helpen u graag verder.

Bel ons op of vul ons contactformulier in.

neem contact op