29 januari 2016Transformatie kantoren tot woningen: 21% btw én 6% overdrachtsbelasting?

Sommige inspecteurs van de Belastingdienst nemen het standpunt in dat bij de transformatie van kantoren tot woningen op grond van een koop/aannemingsovereenkomst sprake is van twee prestaties voor de btw waardoor zowel overdrachtsbelasting als btw verschuldigd is. De NVB heeft hierover enkele dagen geleden een brief gestuurd aan het Ministerie van Financiën. BTW-PLAZA heeft aan Van Driel Fruijtier btw-specialisten gevraagd om op dit standpunt van de Belastingdienst te reageren.

Oud btw-beleid koop/aannemingsovereenkomst 

Vóór de inwerkingtreding van het vastgoedbesluit van 19 september 2013 gold in Nederland het btw-beleid dat een btw-ondernemer die op grond van een koop/aannemingsovereenkomst grond levert en een (gedeelte van een) gebouw oplevert jegens de koper twee prestaties voor de btw verricht: de juridische levering van de grond en de oplevering van een nieuw of verbouwd (gedeelte van een) gebouw. Indien de koper een particulier was vond de juridische levering van de grond veelal plaats voordat een aanvang gemaakt met de voorbereidende werkzaamheden voor de (ver)bouw en voordat een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit was verleend, zodat deze levering in de overdrachtsbelastingsfeer plaatsvond. Hiermee werd voorkomen dat de koper 21% btw over de grond moest betalen in plaats van (veelal 6%) overdrachtsbelasting.

Nieuw btw-beleid koop/aannemingsovereenkomst

Op 22 maart 2013 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat als dezelfde btw-ondernemer op grond van een koop/aannemingsovereenkomst zowel het aandeel in de grond (lees: het appartementsrecht) levert als een nieuw appartement bouwt voor de btw sprake is van één prestatie die plaatsvindt op het tijdstip van oplevering: de btw-belaste levering van een nieuw appartement. De Hoge Raad baseerde zijn oordeel op het Don Bosco-arrest van het HvJ. De staatssecretaris heeft in het vastgoedbesluit van 19 september 2013 zijn beleid inzake koop/aannemingsovereenkomsten aangepast aan dit arrest van de Hoge Raad. In dit beleid wordt (net als in de zaak van de Hoge Raad) uitsluitend ingegaan op de situatie dat een btw-ondernemer grond levert én een nieuw (gedeelte van een) gebouw oplevert.

Transformatie kantoorgebouw

De vraag is hoe omgegaan moet worden met de situatie waarin dezelfde btw-ondernemer, een aannemer of projectontwikkelaar, zich op grond van een koop/aannemingsovereenkomst verbindt tot de overdracht van de grond en de verbouwing van een oud kantoorgebouw tot woonruimte (bijv. voor de huisvesting van asielzoekers of het realiseren van studentenhuisvesting) zonder dat hierdoor (voor de btw) een nieuw gebouw ontstaat (lees: geen vervaardiging). In de praktijk blijkt dat sommige inspecteurs van de Belastingdienst in deze situatie het standpunt innemen dat de btw-ondernemer twee prestaties verricht, namelijk: de levering van de oudbouw (levering btw-vrijgesteld, verkrijging belast met 6% overdrachtsbelasting) en de verbouwing van de kantoorruimte tot woonruimte (dienst die belast is met 21% btw). De NVB Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (hierna: de NVB) heeft enkele dagen geleden een brief gestuurd aan het Ministerie van Financiën waarin gesteld wordt dat dit standpunt in strijd is met het vastgoedbesluit van 19 september 2013 en dat duidelijkheid over het criterium ‘vernieuwbouw’ gewenst is.

Standpunt Belastingdienst onjuist

De NVB stelt naar onze mening terecht dat het voormeld standpunt van sommige inspecteurs van de Belastingdienst onjuist is. De Hoge Raad heeft zijn arrest van 22 maart 2013 gebaseerd op het Don Bosco-arrest van het HvJ. Uit dit arrest van het HvJ volgt naar onze mening dat als de overeengekomen handelingen als economisch doel hebben de levering van een (gedeelte van een) gebouw dat gereed is om te worden gebruikt als woonruimte (bijv. voor de huisvesting van asielzoekers of studenten) het kunstmatig is om te oordelen dat de koper van dezelfde persoon eerst de het (gedeelte van het) oude kantoorgebouw heeft verworven, dat (nog) niet als woonruimte kan worden gebruikt, en pas daarna de verbouwingsdienst waardoor het (gedeelte van het) oude gebouw geschikt is gemaakt om te worden gebruikt als woonruimte. Kortom, als door de transformatie van kantoorruimte in woonruimte geen vervaardigd (lees: vernieuwbouwd) gebouw ontstaat dan is naar onze mening sprake van één prestatie voor de btw: de btw-vrijgestelde levering van een (gedeelte van een) oud gebouw. De verkrijging van het (gedeelte van het) oude gebouw door de koper is – afhankelijk van het moment van de juridische levering – belast is met 6% of 2% overdrachtsbelasting.

Behoefte aan duidelijkheid

Anders dan de NVB stelt, kan niet worden gezegd dat voormeld standpunt van sommige inspecteurs van de Belastingdienst in strijd is met het vastgoedbesluit van 19 september 2013. Zoals reeds is aangegeven, wordt in dit besluit enkel ingegaan op de situatie waarin de koop/aannemingsovereenkomst uiteindelijk leidt tot de oplevering van een nieuw (gedeelte van een) gebouw. Wel is duidelijk dat in de (vastgoed)praktijk behoefte bestaat aan een beleidsstandpunt over de situatie waarbij dezelfde ondernemer op grond van één (koop/aannemings)overeenkomst zich verbindt tot de levering van verbouwd gebouw zonder dat sprake is van vervaardiging.

Criteria vernieuwbouw

Tot slot nog de vraag of het criterium voor vervaardiging of vernieuwbouw onduidelijk is, zoals de NVB veronderstelt. Het is juist dat de Hoge Raad in zijn arrest van 19 november 2010 voor veel verwarring heeft gezorgd door te oordelen dat de verbouwing van een gebouw slechts tot vervaardiging leidt indien sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’. Echter, uit dit arrest blijkt niet dat de Hoge Raad beoogd heeft om een nieuwe lading te geven aan het begrip vervaardiging. Om die reden zijn wij van mening dat op grond van de vervaardigingsjurisprudentie van de Hoge Raad (nog steeds) twee cumulatieve elementen van belang zijn: de functiewijziging (een wijziging in de objectieve aanwendingsmogelijkheden van het gebouw door de verbouwing) en de uiterlijke wijzigingen. Op basis van die twee elementen moet naar onze mening per geval beoordeeld moeten worden of sprake is van vervaardiging. Het zou derhalve aanbeveling verdienen als in het vastgoedbesluit wordt verduidelijkt dat de terminologie ‘in wezen nieuwbouw’ slechts nieuwe wijn is in een oude zak.

 Voor deskundige bijstand bij de afstemming van de btw- en overdrachtsbelastinggevolgen van een transformatie van oude kantoorgebouwen in woonruimte of de bijstand in een bezwaar- of beroepsprocedure hieromtrent kunt u contact opnemen met de ervaren btw-specialisten Matthijs van der Wulp of Machiel van Driel van Van Driel Fruijtier op het telefoonnummer 078-6225452 of mvanderwulp@vandrielfruijtier.nl / mvandriel@vandrielfruijtier.nl.

 

Meer weten over wat we u kunnen bieden?

De btw-specialisten helpen u graag verder.

Bel ons op of vul ons contactformulier in.

neem contact op