7 augustus 2018Sale-and-lease-back-transactie vastgoedcomplex onbelaste overgang btw-onderneming

Rechtbank Den Haag heeft geoordeeld dat art. 37d Wet OB van toepassing is op de sale-and-lease-back transactie van een deels verhuurd vastgoedcomplex.

Feiten

In opdracht van een woningcorporatie is in 2010 begonnen met de bouw van een complex met woningen, bedrijfsunits en parkeerplaatsen. Vanaf maart 2011 zijn de eerste huurwoningen in gebruik genomen en is een deel van de bedrijfsunits verhuurd. In mei 2011 sluit de woningcorporatie een sale-and-lease-back-overeenkomst met een derde partij (hierna: de koper) waarin werd vermeld dat voor de levering geen btw verschuldigd was, met verwijzing naar art. 37d Wet OB. Na de overdracht heeft de woningcorporatie de verhuur aan de eindgebruikers voortgezet. In geschil is of sprake is van een overgang van een algemeenheid van goederen als bedoeld in art. 37d Wet OB.

Rechtbank

Rechtbank Den Haag oordeelt dat ter zake van de overdracht van de onroerende zaak aan de koper sprake is van een overgang van een geheel of een gedeelte van een algemeenheid van goederen als bedoeld in art. 37d Wet OB.

De rechtbank stelt dat uit het Zita Modes-arrest volgt dat aan het voortzettingsvereiste voldaan is indien het bedrijfsonderdeel dat wordt overgedragen ook na de overdracht wordt aangewend voor de uitoefening van een economische activiteit. Het voortzettingsvereiste strekt echter niet zover dat de koper na overdracht dezelfde economische activiteit moet uitoefenen als de verkoper voorafgaande aan de overdracht. Enkel van belang is dus of het complex blijvend voorwerp is van een als autonoom gedeelte van een onderneming aan te merken exploitatie.

De rechtbank oordeelt dat de verhuur van de koper aan de woningcorporatie een dergelijke vorm van exploitatie vormt. De omstandigheid dat de door de koper verrichte economische activiteit, de verhuur van het complex aan de verkoper (onderverhuurder) verschilt van de economische activiteit die de verkoper voorafgaande aan de overdracht verrichtte, namelijk de verhuur van onderdelen van het complex aan eindgebruikers, staat niet aan de toepassing van art. 37d Wet OB in de weg. Evenmin staat volgens de rechtbank hieraan in de weg dat de verkoper na de overdracht onderdelen van het complex blijft verhuren. Eenzelfde onroerende zaak kan immers tegelijkertijd door meerdere partijen in het kader van hun individuele onderneming worden geëxploiteerd. Enerzijds door de koper als verhuurders, anderzijds door de huurder als onderverhuurder.

De rechtbank gaat uit van een juist toetsingskader. Niettemin hebben wij onze vraagtekens bij de toepassing van dit toetsingskader, het oordeel dat art. 37d Wet OB van toepassing is op onderhavige sale-and-lease-back-transacties. Bij sale-and-lease–back-transacties van onroerende zaken kunnen de motieven voor de verkopende ondernemer uiteenlopen van het off balance brengen van de onroerende zaken (daarmee vermindert het kapitaalbeslag en verbetert de solvabiliteit) dan wel, de pure noodzaak om liquide middelen te verwerven. Een ander argument kan zijn dat de ondernemer niet langer de verantwoordelijkheid voor het beheer van de onroerende zaken wenst te hebben. Met andere woorden: het is maar de vraag of een sale-and-lease back transactie ertoe strekt om een onderneming over te dragen of slechts om bijv. liquide middelen te verwerven. In deze uitspraak wordt niet duidelijk wat de achtergrond van de sale-and-lease-back-transactie is geweest. Niettemin kan op grond van de feiten wel gesteld worden dat in deze zaak de economische situatie ongewijzigd is gebleven. Dehuurcontracten zijn weliswaar juridisch overgegaan op de koper, maarde verkoper blijft na de overdracht dezelfde onderdelen van het complex (onder)verhuren als voor de overdracht. Gelet op de economische realiteit is het naar onze mening daarom maar de vraag of in casu (de facto) sprake is van de overgang van de ‘verhuuronderneming’. Zie 11.5 voor meer informatie over de overgang van een algemeenheid van goederen.

Meer weten over wat we u kunnen bieden?

De btw-specialisten helpen u graag verder.

Bel ons op of vul ons contactformulier in.

neem contact op