5 mei 2017Projectontwikkelaar btw verschuldigd over ‘winstverdeling’ aanneemsom vakantiewoningen

Bij de bouw van (vakantie)woningen waarbij de projectontwikkelaar de grond levert aan de koper en de aannemer zich verbindt tot de bouw van de (vakantie)woningen komt het vaak voor dat de projectontwikkelaar en de aannemer aanvullende afspraken maken over de verdeling van de ‘winst’ van het project. Een projectontwikkelaar die van een aannemer een deel van de door de koper betaalde aanneemsom voor de bouw van vakantiewoningen als ‘winstverdeling’ ontvangt, moet hierover volgens Rechtbank Zeeland-West-Brabant 21% btw betalen.

In deze zaak gaat het om de ontwikkeling van vakantiewoningen in Renesse. De projectontwikkelaar heeft hiervoor eind 2012 een raamovereenkomst gesloten met een aannemer. De kopers van de vakantiewoningen sluiten twee overeenkomsten: één met de projectontwikkelaar voor de koop van het appartementsrecht en één met de aannemer voor de bouw van de vakantiewoning. In maart 2013 is een escrow-overeenkomst gesloten op grond waarvan de door de kopers betaalde bedragen door de escrow-agent – een neutrale derde partij – worden verdeeld over de projectontwikkelaar en een aannemer. Zo is bijvoorbeeld van een door de koper betaalde aanneemsom van € 130.625 door de escrow-agent € 81.500 betaald aan de aannemer en € 49.125 aan de projectontwikkelaar. In verband met de bouw. In totaal heeft de projectontwikkelaar in 2013 € 972.618 ontvangen in verband met de bouw. Voor dit bedrag heeft de projectontwikkelaar interne facturen opgesteld waarop ‘btw verlegd’ staat. Vervolgens heeft de projectontwikkelaar in maart 2014 een suppletieaangifte ingediend over 2013 waarin onder meer dit bedrag is opgenomen in rubriek 1e (leveringen/diensten belast met 0% btw of niet bij u belast) van de btw-aangifte. De inspecteur heeft naar aanleiding van deze suppletieaangifte een controle ingesteld en de btw over het bedrag van € 972.618 nageheven, vermeerderd met een vergrijpboete van € 20.000,-. Na afwijzing van het bezwaar heeft de inspecteur ambtshalve de vergrijpboete verminderd tot € 2.000.

Rechtbank Zeeland-West-Brabant stelt vast dat op de projectontwikkelaar de bewijslast rust om aannemelijk te maken dat de ontvangen vergoedingen niet de vergoeding vormen voor een btw-belaste prestatie. Hierin is de projectontwikkelaar niet geslaagd, aldus de rechtbank. De rechtbank is van oordeel dat gelet op de overeenkomsten de aannemer bereid is een bedrag te betalen voor het aanbrengen van een opdrachtgever voor de bouw van een woning. Van een onbelaste verdeling van de opbrengsten op grond van een partageovereenkomst is geen sprake, omdat de projectontwikkelaar geen risico loopt met betrekking tot de bouw van de vakantiewoningen. De naheffingsaanslag laat de rechtbank daarom in stand. Omdat de vergrijpboete na het indienen van het beroepschrift is verminderd, is het beroep in zoverre gegrond en wordt de boete verminderd tot € 2.000.

 

 De projectontwikkelaar heeft ongelukkig gehandeld en betaald hiervoor een hoge prijs. Indien, zoals de projectontwikkelaar stelt, sprake is van een winstverdeling en geen vergoeding voor een prestatie dan is het niet nodig om interne facturen op te stellen met ‘btw verlegd’ en deze ‘winst’ op te nemen als omzet voor een prestatie waarvan de btw-heffing verlegd is. Bij de start van de procedure heeft de projectontwikkelaar daarom reeds de schijn tegen. Ook het feit dat afgesproken is dat de projectontwikkelaar een bepaald deel van de door de koper betaalde aanneemsom ontvangt, helpt de projectontwikkelaar niet in de verdediging van zijn standpunt dat sprake is van een verdeling van de winst. Wat opvalt is dat de projectontwikkelaar zich niet heeft verzet tegen de naheffing van 21% btw over het gesuppleerde bedrag. Als het deel van de aanneemsom dat de projectontwikkelaar ontvangt incl. eventuele btw is, had 21% btw uit het bedrag van € 972.618 nageheven moeten worden. Dat resulteert in een lagere naheffingsaanslag. Hoe dan ook, deze uitspraak laat zien dat het verstandig is raamafspraken over de verdeling van de resultaten van een vastgoedontwikkelingsproject vooraf door een deskundige te laten toetsen op eventuele btw-aspecten. Daarnaast laat deze uitspraak zien dat het aanbeveling verdient vóór het indienen van een suppletieaangifte, door een deskundige te laten toetsen of de verwerking in de suppletieaangifte correct is. Het opnemen van een dergelijk bedrag in rubriek 1e van een btw-suppletieaangifte is namelijk vragen om een controle door de Belastingdienst. Daar is de projectontwikkelaar inmiddels ook achter.

Meer weten over wat we u kunnen bieden?

De btw-specialisten helpen u graag verder.

Bel ons op of vul ons contactformulier in.

neem contact op