14 november 2011Onroerend goed

Wat is het btw-risico voor de koper bij een onterechte optie voor een belaste levering??
De levering van gebouwen die reeds meer dan twee jaren in gebruik zijn, is in beginsel vrijgesteld van btw-heffing. Omdat de aftrek met betrekking tot gebouwen gedurende 9 boekjaren na het boekjaar van ingebruikneming gevolgd wordt (zie 10.5), kan een vrijgestelde doorlevering van het gebouw de terugbetaling van een (fors) deel van de genoten aftrek tot gevolg hebben. Om dit btw-nadeel (dat de verkoper zal willen afwentelen op de koper) te voorkomen kunnen verkoper en koper kiezen voor een btw-belaste levering. Een dergelijke keuze is slechts mogelijk indien de koper het gekochte zowel in het boekjaar van levering als het daaropvolgende boekjaar (de zogenoemde referentieperiode) minimaal voor 90% gebruikt voor aftrekgerechtigde activiteiten. De keuze voor een belaste levering moet blijken uit de notariële akte van levering of moet door middel van een gezamenlijk verzoek kenbaar worden gemaakt aan de inspecteur. Indien een gezamenlijk verzoek gedaan wordt, beslist de inspecteur bij een voor bezwaar vatbare beslissing (zie 7.5). 

Uitgaande van de situatie dat de verkoper de aanschaf-btw (deels) in aftrek heeft gebracht, heeft de keuze voor een btw-belaste levering tot gevolg dat deze (gedeeltelijke) aftrek bij de verkoper in stand blijft. De koper moet 19% verlegde btw op aangifte voldoen en mag deze in aftrek brengen voor zover hij het gekochte voor aftrekgerechtigde activiteiten gaat gebruiken. Daarnaast(!) moet de koper in beginsel 6% overdrachtsbelasting voldoen ter zake van de verkrijging van de onroerende zaak. De koper moet zich echter goed bewust zijn van de risico’s die aan de optie verbonden zijn. Niet alleen gaat er voor hem een nieuwe herzieningstermijn lopen van het boekjaar van ingebruikneming en de daaropvolgende 9 boekjaren, maar hij moet in de referentieperiode (boekjaar levering en daaropvolgende boekjaar) ook voldoen aan het ’90%-criterium’. Lukt dat niet, dan is de levering van het gebouw aan hem alsnog vrijgesteld van btw-heffing. De inspecteur kan in dat geval de door de verkoper (alsnog) verschuldigde btw (herzienings-btw, btw op notariskosten, advieskosten en andere kosten in verband met de levering) naheffen bij de koper.  

Uit de wettekst van art. 12a Wet OB blijkt niet duidelijk dat ook de door de verkoper terug te betalen herzienings-btw bij de koper moet worden nageheven. Hof Den Haag heeft op basis van deze onduidelijke tekst van art. 12a Wet OB geoordeeld dat de herzienings-btw niet, maar de btw op de notariskosten en advieskosten in verband met de levering etc. wél bij de koper kan worden nageheven. De Hoge Raad is echter -mede gelet op de parlementaire geschiedenis- van oordeel dat art. 12a Wet OB niet alleen betrekking heeft op de btw op de notariskosten, advieskosten in verband met de levering, maar ook op de herzienings-btw. Toch twijfelt de Hoge Raad of de herzienings-btw op grond van het Unierecht bij de koper mag worden nageheven. De Hoge Raad heeft daarom om uitsluitsel gevraagd aan het HvJ EU (zie voor dit arrest 7.5). 

Wat betekent dit voor de praktijk? Kopers die geconfronteerd worden met een voldoeningsverplichting/naheffing vanwege een (achteraf bezien) onterechte keuze voor een btw-belaste levering doen er verstandig aan om tegen deze voldoening op aangifte dan wel de naheffingsaanslag (tijdig) bezwaar te maken en te verzoeken om aanhouding van de beslissing op het bezwaar totdat de Hoge Raad met inachtneming van het arrest van het HvJ EU een beslissing heeft genomen over de omvang van het btw-risico voor de koper bij een onterechte keuze voor een belaste levering. ?

Meer weten over wat we u kunnen bieden?

De btw-specialisten helpen u graag verder.

Bel ons op of vul ons contactformulier in.

neem contact op