16 november 2012Omzet verkoop voormalige huurwoningen niet in pro rata woningcorporatie

Een ondernemer, zoals een woningcorporatie, die zowel btw-belaste als vrijgestelde prestaties verricht dient de btw op de algemene kosten te bepalen te splitsen op basis van de omzetverhouding (het pro rata). Om “vervuiling” van het pro rata te voorkomen telt de omzet ter zake van het afstoten van bedrijfsmiddelen telt niet in de teller en/of noemer van de pro rata-breuk.

Een woningcorporatie heeft in 2009 een aantal woningwetwoningen (voormalige huurwoningen) verkocht. De verkoop van de woningen is geen gebruikelijke bedrijfsactiviteit van de woningcorporatie: van het totale woningbezit wordt jaarlijks minder dan 1% verkocht. De btw op de makelaarskosten die de woningcorporatie heeft gemaakt, heeft zij niet in aftrek gebracht. Ook heeft zij de met de verkoop van de woningen behaalde omzet niet meegenomen in de noemer van de pro rata-berekening, omdat de verkoop volgens haar geen (bedrijfsmatig) doel op zich is, maar een vanzelfsprekend gevolg van de doelstelling om haar woningaanbod gevarieerd en kwalitatief goed te houden. De woningverkoop kwalificeert slechts als het afstoten van bedrijfsmiddelen, aldus de woningcorporatie. Volgens de inspecteur had de omzet echter niet uitgesloten mogen worden van het pro rata, omdat de verkoopactiviteit volgens hem wel degelijk behoort tot de gebruikelijke bedrijfsactiviteiten van de woningcorporatie: zij verkoopt immers jaarlijks diverse woningen.

Hof Leeuwarden heeft in deze zaak geoordeeld dat de woningcorporatie de met de verkoop van de woningen behaalde omzet terecht buiten de pro rata-berekening heeft gehouden, omdat de verkoop geen onvermijdbare activiteit van de woningcorporatie is. Zij heeft de verkoop geheel uit handen gegeven aan externe partijen (bijv. een makelaar), waarbij zij de btw die deze partijen in rekening brachten, niet in aftrek heeft gebracht. Aan de activiteiten die de woningcorporatie zelf heeft verricht omtrent de verkoop, kan niet of nauwelijks voorbelasting worden toegerekend, omdat slechts sprake is van zeer beperkt gebruik van goederen en diensten door de woningcorporatie.

Meer weten over wat we u kunnen bieden?

De btw-specialisten helpen u graag verder.

Bel ons op of vul ons contactformulier in.

neem contact op