6 november 2017Omzet incidentele verkoop woning niet buiten beschouwing laten bij berekening van het pro rata

Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat de BV geen nauwkeurige en objectief vast te stellen gegevens heeft ingebracht om de splitsing van de btw op algemene kosten te laten plaatsvinden aan de hand van het werkelijk gebruik. Daarnaast stelt het hof dat de omzet van de incidentele verkoop van een woning meetelt in de noemer van het pro rata.

Algemeen

De btw op kosten die zowel aan aftrekgerechtigde als niet-aftrekgerechtigde activiteiten toerekenbaar zijn (de algemene kosten) is slechts aftrekbaar voor zover sprake is van gebruik voor aftrekgerechtigde activiteiten. De splitsing van de btw op deze algemene kosten in een aftrekbaar en een niet-aftrekbaar deel vindt in beginsel plaats aan de hand van de omzetverhouding (het pro rata), tenzij het werkelijk gebruik daarvan afwijkt. Indien een btw-ondernemer af wil wijken van de pro rata-omzetverhouding, dient hij het afwijkende werkelijk gebruik aannemelijk te maken. Op grond van art. 174, lid 2, onderdeel b btw-richtlijn telt de omzet van bijkomstige handelingen ter zake van onroerende goederen niet mee in het pro rata. Dit om ‘vervuiling’ van het pro rata met de omzet van incidentele handelingen te voorkomen. In deze zaak is in het geschil in welke mate de btw op algemene kosten van een vastgoedhandelaar aftrekbaar is.

Feiten

Een B.V. verricht volgens de inschrijving in de KvK activiteiten die bestaan in het “doen verwerven, bezwaren, ontwikkelen, exploiteren, verhandelen, vervreemden en (ver)bouwen van (projecten van) onroerende zaken” en is hiervoor btw-ondernemer. In 2008 heeft de B.V. een project gerealiseerd, bestaande in de bouw van 22 bedrijfsunits. Van deze units zijn er in 2008 11 verkocht. In 2011 zijn twee units verhuurd met btw. De overige negen units staan leeg en worden niet verhuurd. In de periode van 2009 tot en met 2012 heeft de B.V. een pand zonder btw verhuurd. Daarnaast heeft de B.V. in 2009, 2011 en 2012 een drietal panden btw-vrijgesteld geleverd. De levering in 2009 betreft een woning, die in 2011 en 2012 betreffen een bedrijfspand. In 2009 en in 2012 heeft de B.V. een auto met btw verkocht. De inspecteur heeft bij de B.V. een boekenonderzoek ingesteld over de periode van 2008 tot en met 2012. Naar aanleiding van dit onderzoek zijn naheffingsaanslagen opgelegd (€ 10.442 over de jaren 2009 tot en met 2011 en € 6.997 over 2012) alsmede verzuimboeten. Na bezwaar heeft de inspecteur bij uitspraken op bezwaar de naheffingsaanslag over 2009 tot en met 2011 verminderd tot € 10.025, de naheffingsaanslag over 2012 gehandhaafd en de boetebeschikking over 2009 tot en met 2011 vernietigd.

Procedure

In het geschil is of voor het bepalen van de btw-aftrek ter zake van de autokosten, accountantskosten en de overige algemene kosten kan worden aangesloten bij het werkelijke gebruik en, zo nee, of de omzet met betrekking tot de verkoop van het pand in 2009 bij de berekening van het pro rata buiten beschouwing blijft. Volgens de B.V. moet het werkelijk gebruik worden bepaald op basis van het vloeroppervlak van de bij de B.V. in bezit zijnde panden. Rechtbank Gelderland stelt dat de BV geen enkel objectief bewijsmateriaal heeft overgelegd waaruit het werkelijke gebruik blijkt van de afgenomen goederen en diensten die ten grondslag liggen aan de algemene kosten. Daarnaast stelt de Rechtbank dat de verkoop van het pand in 2009 bij de berekening van het pro rata niet buiten beschouwing mag blijven. De B.V. gaat tegen de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep.

Hof Arnhem-Leeuwarden

Het hof oordeelt dat de B.V. geen nauwkeurige en objectief vast te stellen gegevens heeft ingebracht om te onderbouwen dat aftrek van voorbelasting op basis van vierkante meters een nauwkeuriger resultaat geeft dan aftrek op basis van de omzetverhouding. Zo ontbreekt voor de autokosten bijvoorbeeld een kilometeradministratie. Daarnaast stelt het hof dat een verband tussen de omvang van de vloeroppervlakte van de ruimtes en de omvang van de algemene kosten ontbreekt.

Het hof verwijst naar arrest NCC Construction Danmark A/S C-174/08 en stelt dat een handeling als bijkomstig kan worden beschouwd indien de handeling van secundaire of toevallige betekenis is. De handeling wordt slechts buiten beschouwing gelaten indien zij niet tot de gebruikelijke bedrijfsactiviteit van de B.V. hoort. Het hof stelt dat de aan- en verkoop van onroerende zaken een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten van belanghebbenden zijn. De B.V. heeft in 2009, 2011 en 2012 telkens een onroerende zaak verkocht. De levering in 2009 kan niet buiten beschouwing blijven enkel omdat deze een woning betreft. Transacties met woningen zijn ook transacties in onroerende zaken en vallen als zodanig binnen de omschrijving van de bedrijfsactiviteiten van belanghebbenden. Het hof oordeelt dat de levering van de woning naar haar aard niet bijkomstig is en de omzet mee moet worden genomen bij de berekening van het pro rata.

 Het hof volgt de conclusie van de rechtbank. Wij zijn het eens met het oordeel van het hof. De B.V. heeft kennelijk geen enkel objectief bewijsmateriaal overgelegd waaruit het werkelijke gebruik blijkt van de afgenomen goederen en diensten die ten grondslag liggen aan de algemene kosten. In dat geval is de hoofdregel van toepassing en geldt dat de btw op de algemene kosten conform het pro rata (de omzetverhouding) aftrekbaar is. Het subsidiaire standpunt van de B.V. dat de omzet van de verkoop van onroerend goed niet in de noemer van het pro rata moet worden meegenomen kunnen wij niet volgen. De verkoop van onroerend goed is volgens de inschrijving in de KvK een normale bedrijfsactiviteit van de B.V. en heeft in de onderhavige periode ook met enige regelmaat plaatsgevonden. Afgezien daarvan lijkt het ons moeilijk vol te houden dat de verkoop van onroerend goed voor een vastgoedhandelaar een bedrijfsvreemde activiteit is. Voor meer informatie over de splitsingsregels voor het recht op aftrek zie 10.4.2.

Meer weten over wat we u kunnen bieden?

De btw-specialisten helpen u graag verder.

Bel ons op of vul ons contactformulier in.

neem contact op