12 mei 2016Omzet incidentele verkoop onroerend goed telt mee in pro rata projectontwikkelaar

Rechtbank Gelderland is van oordeel dat de omzet van de incidentele verkoop van onroerend goed meetelt in de noemer van het pro rata.

De btw op kosten die zowel aan aftrekgerechtigde als niet-aftrekgerechtigde activiteiten toerekenbaar zijn (de algemene kosten) is slechts aftrekbaar voor zover sprake is van gebruik voor aftrekgerechtigde activiteiten. De splitsing van de btw op deze algemene kosten in een aftrekbaar en een niet-aftrekbaar deel vindt in beginsel plaats aan de hand van de omzetverhouding (het pro rata), tenzij het werkelijk gebruik daarvan afwijkt. Op grond van art. 174, lid 2 , onderdeel b van de btw-richtlijn telt de omzet van bijkomstige handelingen ter zake van onroerende goederen niet mee in het pro rata. Dit om ‘vervuiling’ van het pro rata met de omzet van incidentele handelingen te voorkomen. In een zaak voor Rechtbank Gelderland is in geschil in welke mate de btw op algemene kosten van een vastgoedhandelaar aftrekbaar is.

De feiten in deze zaak zijn als volgt. Een B.V. verricht volgens de inschrijving in de KvK activiteiten die bestaan in het “doen verwerven, bezwaren, ontwikkelen, exploiteren, verhandelen, vervreemden en (ver)bouwen van (projecten van) onroerende zaken” en is hiervoor btw-ondernemer. In 2008 heeft de B.V. een project gerealiseerd, bestaande in de bouw van 22 bedrijfsunits. Van deze units zijn er in 2008 11 verkocht. In 2011 zijn twee units verhuurd met btw. De overige negen units staan leeg en worden niet verhuurd. In de periode van 2009 tot en met 2012 heeft de B.V. een pand zonder btw verhuurd. Daarnaast heeft de B.V. in 2009, 2011 en 2012 een drietal panden btw-vrijgesteld geleverd. In 2009 en in 2012 heeft de B.V. een auto met btw verkocht. De inspecteur heeft bij de B.V. een boekenonderzoek ingesteld over de periode van 2008 tot en met 2012. Naar aanleiding van dit onderzoek zijn naheffingsaanslagen opgelegd (€ 10.442 over de jaren 2009 tot en met 2011 en € 6.997 over 2012) alsmede verzuimboeten. Na bezwaar heeft de inspecteur bij uitspraken op bezwaar de naheffingsaanslag over 2009 tot en met 2011 verminderd tot € 10.025, de naheffingsaanslag over 2012 gehandhaafd en de boetebeschikking over 2009 tot en met 2011 vernietigd. 

Voor Rechtbank Gelderland is in geschil of voor het bepalen van de btw-aftrek ter zake van de autokosten, accountantskosten en de overige algemene kan worden aangesloten bij het werkelijke gebruik en, zo nee, of de omzet met betrekking tot de verkoop van de panden bij de berekening van het pro rata buiten beschouwing blijft. Niet meer in geschil is dat de boete over 2012 dient te worden vernietigd. 

Rechtbank Gelderland stelt voorop dat de B.V. dient te bewijzen dat het pro rata geen juist beeld geeft van het werkelijke gebruik en dat zij aan de hand van nauwkeurige en objectieve gegevens het werkelijk gebruik aannemelijk moet maken. Naar het oordeel van de rechtbank is de B.V. hierin niet geslaagd. Het is niet aannemelijk dat de berekening van de mate van aftrek op basis van het vloeroppervlak van de bij de B.V. in bezit zijnde panden een getrouw beeld geeft van het werkelijke gebruik van de algemene kosten, waaronder autokosten. Ten aanzien van de autokosten acht de rechtbank het vaststellen van het werkelijke gebruik aan de hand van een kilometeradministratie meer voor de hand liggen. Een dergelijke administratie is door de B.V. niet bijgehouden, terwijl zij evenmin andere verifieerbare gegevens m.b.t. het gebruik van de autokosten heeft overgelegd. Ook het werkelijke gebruik van de overige algemene kosten is door de B.V. niet aannemelijk gemaakt. De enkele stelling dat een berekening aan de hand van het vloeroppervlak de meest aannemelijke methode is, acht de rechtbank onvoldoende om van het pro rata af te wijken. 

Ten aanzien van de vraag of de omzet van de verkoop van de panden kwalificeert als omzet van bijkomstige handelingen ter zake van onroerend goed overweegt de rechtbank dat de aan- en verkoop van onroerend goed volgens de inschrijving bij de KvK tot de bedrijfsactiviteiten van de B.V. behoort. Daarnaast leidt de rechtbank uit de gedingstukken en de verklaring van de B.V. ter zitting af dat projectontwikkeling tot en met 2008 de hoofdactiviteit was en dat door de crisis in de bouwsector de projectontwikkeling in 2009 nagenoeg tot stilstand is gekomen. Hieruit leidt de rechtbank af dat de gebruikelijke bedrijfsactiviteiten van de B.V. zijn gewijzigd van projectontwikkeling in de verhuur en verkoop van onroerende goederen. Dat de B.V. projectontwikkeling nog steeds als haar hoofdactiviteit beschouwd, doet hieraan niet af. De B.V. heeft immers zelf erkend dat met projectontwikkeling in de  jaren 2009 tot en met 2012 in het geheel geen omzet is behaald. Daarnaast ziet de rechtbank geen reden om de verkoop van onroerend goed anders te behandelen dan de verhuur van onroerend goed. Beide activiteiten vormen, zij het noodgedwongen en beide met een beperkte omvang, gebruikelijke bedrijfsactiviteiten van de B.V. Van bijkomstige handelingen ter zake van onroerend goed is daarom  geen sprake waardoor de naheffingsaanslagen terecht en tot het juiste bedrag zijn opgelegd.

 Het oordeel van de rechtbank onderschrijven wij. De B.V. heeft kennelijk geen enkel objectief bewijsmateriaal overgelegd waaruit het werkelijke gebruik blijkt van de afgenomen goederen en diensten die ten grondslag liggen aan de algemene kosten. In dat geval wordt teruggevallen op de hoofdregel voor splitsing en geldt dat de btw op de algemene kosten conform het pro rata (de omzetverhouding) aftrekbaar is. Het subsidiaire standpunt van de B.V. dat de omzet van de verkoop van onroerend goed niet in de noemer van het pro rata moet worden meegenomen kunnen wij niet volgen. De verkoop van onroerend goed is volgens de inschrijving in de KvK een normale bedrijfsactiviteit van de B.V. en heeft in de onderhavige periode ook met enige regelmaat plaatsgevonden. Afgezien daarvan lijkt het ons moeilijk vol te houden dat de verkoop van onroerend goed voor een projectontwikkelaar een bedrijfsvreemde activiteit is. Voor meer informatie over de splitsingsregels voor het recht op aftrek zie