15 mei 2017Naheffing btw-aftrek verbouwingskosten, omdat niet aan voorwaarden optie belaste verhuur is voldaan

De verhuur en de terbeschikkingstelling van onroerend goed is in beginsel vrijgesteld voor de btw. Wanneer zowel de verhuurder als de huurder opteren voor btw-belaste verhuur en aan de voorwaarden wordt voldaan, is de verhuur/terbeschikkingstelling met btw belast. Bij btw-belast gebruik mag de btw op de verbouwingskosten van het pand in aftrek worden gebracht. Hof Den Bosch heeft in hoger beroep geoordeeld dat een BV de verbouwingsbtw niet in aftrek mocht brengen, nu niet aan de voorwaarden voor de optie belaste verhuur is voldaan.  

De feiten in deze zaak zijn als volgt. Een BV heeft in 2009 een pand gekocht en verbouwd. In 2010 is het pand in gebruik genomen. De BV verhuurt een deel van het pand aan huurder X en stelt een (ander) deel van het pand om niet ter beschikking aan stichting. Tijdens een boekenonderzoek heeft de inspecteur geconstateerd dat de BV alle verbouwingsbtw in aftrek heeft gebracht, terwijl de BV de in aftrek gebrachte btw had moeten herzien. Het pand is namelijk in 2010 verhuurd of in gebruik gegeven aan personen die in 2010 voor de btw geen belaste prestaties verrichten (Y) dan wel niet nagenoeg geheel belaste prestaties verrichten (X). Daarnaast heeft de BV kosten voor de stichting betaald en deze later in rekening-courant verrekend met de stichting, met uitzondering van de btw. De BV heeft de voor de stichting betaalde btw ook in aftrek gebracht. Aan de BV wordt daarom een naheffingsaanslag opgelegd over het jaar 2010 inclusief vergrijpboetes. Het bezwaar dat de BV heeft gemaakt tegen de naheffingsaanslag en vergrijpboetes is door de inspecteur afgewezen. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard voor zover het de hoogte van de boete betreft en vermindert de boete. Voor het overige wordt het beroep ongegrond verklaard.

Het hof oordeelt dat niet aan de voorwaarden voor de optie belaste verhuur is voldaan, omdat de BV en X geen gezamenlijk verzoek voor de optie hebben ingediend. Daarnaast is in het huurcontract met X een huurprijs exclusief btw vermeld en is er geen melding gemaakt dat er belast gaat worden verhuurd. Verder wordt in het huurcontract de optie belaste verhuur niet verder uitgewerkt en is er geen 90%-verklaring opgenomen die vereist is om te kunnen opteren voor belaste verhuur. Bovendien is de bestuurder van de BV tevens bestuurder van X en de stichting, waardoor de BV op de hoogte was dat X niet voor 90% of meer belaste prestaties verricht. De verhuur aan X moet worden aangemerkt als vrijgesteld van btw. Ten aanzien van de terbeschikkingstelling aan de stichting betreft dit een niet-economische activiteit waarvoor geen recht op aftrek van voorbelasting bestaat. De naheffingsaanslag is in dit kader terecht opgelegd. Met betrekking tot de kosten die de BV voor de stichting heeft betaald en in rekening-courant heeft doorberekend aan de stichting, is het hof van oordeel dat de BV niet gerechtigd is om de btw die zij voor de stichting heeft betaald in aftrek te brengen. De BV is namelijk niet de afnemer van de ingekochte prestatie en heeft daarom ook niet het recht op aftrek van de btw. Daarnaast is de ingekochte prestatie uitsluitend door de stichting gebruikt en benut, zodat ook geen sprake kan zijn voor ‘kosten voor gemene rekening’. Het hof acht de opgelegde vergrijpboetes – inclusief de matiging van de boete door de rechtbank – passend en geboden, omdat sprake is van grove schuld van de BV om toch willens en wetens de btw in aftrek te brengen die niet in aftrek had mogen worden gebracht. Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard

 De herziening van de btw-aftrek van de verbouwingskosten geldt alleen in het jaar van ingebruikneming. Dit betekent dat in het jaar van ingebruikneming moet worden beoordeeld of de onroerende zaak voor belaste prestaties is gebruikt. In dat geval is de genoten btw-aftrek terecht. In dit geval heeft de BV in het jaar van ingebruikname de onroerende zaak gebruikt voor vrijgestelde prestaties en voor niet-economische activiteiten. Dit betekent dat de verbouwingsbtw die in aftrek is gebracht, geheel wordt nageheven. Bij de herziening van btw-aftrek van de verbouwingsbtw geldt dus een alles of niets-benadering. Voor herziening van de aankoop-btw van een nieuw gebouwde onroerende zaak geldt daarentegen een herzieningstermijn van 9 jaren na het jaar van ingebruikneming

Wanneer partijen voor een optie belaste verhuur kiezen, moeten zij ofwel een gezamenlijk verzoek worden gedaan aan de inspecteur, ofwel moet uit de huurovereenkomst duidelijk blijken dat er met btw zal worden verhuurd. Deze huurovereenkomst moet voldoen aan alle voorwaarden van art. 6a, lid 2 van de Uitv. Besch. Wet OB, te weten: de kadastrale aanduiding van de onroerende zaak, de datum van aanvang van het boekjaar van de huurder en dat er bij de schriftelijke huurovereenkomst een verklaring wordt toegevoegd met ondertekening door de huurder waaruit blijkt dat deze huurder de onroerende zaak gebruikt voor minimaal 90% aan belaste prestaties.

Het hof oordeelt in casu dat de inspecteur terecht de in aftrek gebrachte btw heeft nageheven, en terecht een vergrijpboete is opgelegd (weliswaar door de rechtbank gematigd). De BV is immers op de hoogte dat er niet is en zal worden voldaan aan de voorwaarden van de optie belaste verhuur. Bovendien is het voldoende duidelijk dat prestaties die om niet worden verricht, buiten de werkingssfeer van de btw vallen. Dit betekent dat deze prestaties niet met btw worden belast en daarmee ook geen recht op aftrek van btw bestaat. De BV moet ook de lasten dragen en niet slechts profiteren van de lusten. Ten aanzien van de herziening van dit soort verbouwingen heeft de Staatssecretaris recent aangegeven te overwegen de herzieningsregeling voor investeringsgoederen uit te breiden tot kostbare diensten. Hierdoor gaat bijvoorbeeld ook voor de kostbare diensten (deze verbouwing bijv.) een herzieningstermijn gelden van – kort gezegd –10 jaar.

Meer weten over wat we u kunnen bieden?

De btw-specialisten helpen u graag verder.

Bel ons op of vul ons contactformulier in.

neem contact op