25 maart 2015Makelaar aansprakelijk voor herzienings-btw verkoper

De btw-regels die gelden bij de levering van onroerend goed zijn complex. Voor deskundigen die de aan- of verkoop en/of levering van onroerend goed begeleiden, zoals makelaars, notarissen of advocaten, is het niettemin vereist dat zij weten waar btw-risico’s op de loer liggen. Het niet onderkennen van een dergelijk risico kan namelijk tot gevolg hebben dat de deskundige aansprakelijk wordt gesteld voor de btw-schuld. Dit laat een recent arrest zien van de civiele kamer van Hof Den Haag.

In deze procedure gaat het om een bedrijfspand dat op 20 maart 2006 met btw aan de verkoper is geleverd. Ruim een jaar later heeft de verkoper opdracht gegeven aan een makelaar om te bemiddelen bij de verkoop van dit pand. Het pand is te koop aangeboden voor € 84.000 excl. btw. Eind augustus 2007 is het bedrijfspand verkocht. In de koopovereenkomst staat een koopsom genoemd van € 75.000 en wordt melding gemaakt dat de overdrachtsbelasting voor rekening komt van de koper. De door de makelaar opgestelde koopovereenkomst is zonder enige vraag of opmerking over de btw getekend. Kort voor de geplande notariële levering wijst de notaris de verkoper erop dat hij het pand met btw moet verkopen. De koper weigert echter om aan een optie voor een btw-belaste levering mee te werken. De geplande levering wordt uitgesteld en de koper stelt de verkoper in gebreke. De levering heeft uiteindelijk of 28 februari 2008 zonder berekening van btw plaatsgevonden.

In hoger beroep oordeelt Hof Den Haag dat de makelaar niet heeft gehandeld als een redelijk handelend en bekwaam makelaar. De makelaar heeft de verkoper niet gewaarschuwd voor de btw-gevolgen van de al dan niet btw-belaste verkoop (lees: het terugbetalen van herzienings-btw). Een makelaar die voor ondernemers bemiddelt dient volgens het hof bekend te zijn met het feit dat de verkoop van een bedrijfspand al dan niet met btw kan plaatsvinden. Dat de makelaar geen fiscaal specialist is maakt dit niet anders. Bovendien wist de makelaar dat de btw een rol speelde, gelet op het feit dat het pand werd aangeboden voor een bedrag exclusief btw en hijzelf heeft aangevoerd dat de btw een onderhandelingspunt was. Als de makelaar zichzelf niet deskundig genoeg achtte om de verkoper toereikend ter zake van dit btw-aspect te adviseren, had hij dit aan de verkoper moeten mededelen. Nu de makelaar dit niet heeft gedaan, is hij jegens de verkoper tekortgeschoten. Het hof is daarom van oordeel dat de makelaar de btw-schade aan de verkoper moet vergoeden.

Dit arrest van de civiele kamer van Hof Den Haag laat zien hoe belangrijk het is voor makelaars, notarissen of advocaten die cliënten begeleiden bij de verkoop of aankoop van onroerend goed om op hun hoede te zijn voor de btw. Wijzen zij cliënten niet op btw-risico’s of geven zij niet nadrukkelijk aan dat cliënten de btw- en/of overdrachtsbelastingconsequenties moeten afstemmen met een deskundige dan kunnen zij opdraaien voor de btw-schade die cliënt lijdt. Het is daarom van belang om bij de verkoop van zakelijk vastgoed (cliënten te adviseren) concept-koopovereenkomsten en/of concept-leveringsakte te laten toetsen door een btw-specialist. Overigens is BTW-PLAZA bezig met het ontwikkelen van een branchepagina die relevante btw-kennis ontsluit voor notarissen. Met behulp van deze branchepagina kunnen notarissen de belangrijkste btw-risico’s en -kansen onderkennen en hun cliënten hierop wijzen. Deze branchepagina zal ook voor makelaars en advocaten die vastgoedtransacties begeleiden interessant zijn. Hebt u naar aanleiding van dit nieuwsbericht vragen over btw-risico’s ten aanzien van onroerend goed, wilt u een btw-advies of een second opion ten aanzien van een vastgoedtransactie? Dan kunt u contact opnemen met Matthijs van der Wulp op het telefoonnummer 078 – 622 54 52 of het e-mailadres mvanderwulp@vandrielfruijtier.nl.

Meer weten over wat we u kunnen bieden?

De btw-specialisten helpen u graag verder.

Bel ons op of vul ons contactformulier in.

neem contact op