14 januari 2016Levering terrein met daarin een kelder btw-vrijgesteld

De levering van een perceel grond met daarin een kelder is aan te merken als de levering van (een deel van) een bestaand gebouw, een prestatie waarvan de levering is vrijgesteld van btw-heffing en de verkrijging belast is met overdrachtsbelasting, aldus Rechtbank Noord-Holland. De bewering van de verkrijger dat het bouwwerk gelijk is aan een nieuw, nog niet gereed gekomen bouwwerk en de levering daarom is belast met btw, gaat niet op.

De gemeente A is in 2001 een samenwerkingsovereenkomst aangegaan met Z BV inzake de ontwikkeling van het stadshart. A en Z hebben samen X Beheer BV opgericht. Vervolgens zijn A, X en Y (een aan Z gelieerde entiteit) een commanditaire vennootschap (CV) aangegaan. X was de enige beherend vennoot van de CV, A en Y waren beide commanditaire vennoten. Na ontbinding van de CV in december 2010 is A in de rechten en plichten van de CV getreden. Op grond van de samenwerkingsovereenkomst zou de gemeente een onroerende zaak slopen en bouwrijp inbrengen in de CV. Na de uitvoering hiervan in 2008 is de samenwerking gedeeltelijk voortgezet. In verband daarmee heeft A in juli 2010 een perceel grond met daarin een kelder verkocht en geleverd aan de CV. Het gebouw op het perceel was voorafgaand aan de levering gesloopt voor rekening van A, waarbij de in de grond verzonken fietsenkelder is achtergebleven omdat deze als zodanig opnieuw gebruikt kon worden in een nieuw te bouwen gebouw. De kelder is daarom alleen gestript.

De CV heeft in juli 2010 circa € 125.000 overdrachtsbelasting op aangifte voldaan ter zake van de verkrijging van het perceel grond met kelder en is hier vervolgens tegen in bezwaar gekomen, omdat sprake zou zijn van een van overdrachtsbelasting vrijgestelde verkrijging. De staat van het onderhavige, onzelfstandige bouwwerk is volgens de CV gelijk aan een nieuw, nog niet gereedgekomen bouwwerk. De levering aan de CV heeft plaatsgevonden vóór de eerste ingebruikneming, waardoor deze levering belast is met btw. Naar de mening van de inspecteur van de Belastingdienst is echter sprake van levering van bebouwde grond, omdat steeds sprake is geweest van een gebouwde onroerende zaak c.q. bebouwing. Er is volgens de inspecteur nooit een onbebouwd terrein ontstaan, omdat de kelder is gehandhaafd. Partijen zijn het erover eens dat sprake is van een ‘gebouw’ in de zin van art. 11, lid 1, onderdeel a, 1° Wet OB.

Uit de feiten en omstandigheden maakt Rechtbank Noord-Nederland in deze zaak op dat de geleverde onroerende zaak heeft bestaan uit een gedeelte van een oud, reeds bestaand gebouw, te weten de verzonden kelder, alsmede het omliggende perceel. Deze situatie kan volgens de rechtbank niet worden vergeleken worden met het Don Bosco-arrest, omdat de kelder na levering niet moest worden gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. De handelingen van levering en sloop kunnen niet als één handeling worden aangemerkt. De rechtbank deelt de mening van de CV, dat de staat van het geleverde gelijk zou zijn aan de staat van een nieuw, nog niet gereedgekomen bouwwerk, daarom niet, maar vergelijkt de zaak met het Komen-arrest, waarin eveneens sprake was van gedeeltelijke sloop van een gebouw op het moment van levering. De levering van de kelder is naar het oordeel van de rechtbank aan te merken als de levering van (een deel van) het bestaande gebouw, een prestatie die op grond van art. 11, lid 1, onderdeel a Wet OB is vrijgesteld van btw-heffing. Daaruit volgt dat de verkrijging belast is met overdrachtsbelasting, zodat het beroep van de CV ongegrond moet worden verklaard.

Dat door sloop van een oud gebouw een gebouw kan worden vervaardigd is een opvatting die de Hoge Raad reeds lang heeft verlaten. Wel kan door (volledige) sloop van een gebouw onbebouwde grond (en bij sloop met het oog op nieuwbouw een bouwterrein) ontstaan. In deze zaak was echter niet in geschil dat de niet gesloopte kelder die bestemd was om te worden gebruikt in het nieuw te bouwen pand nog kwalificeerde als een gebouw. Dit betekent dat niet in geschil is dat (deels) sprake is van bebouwde grond. In het geval van bebouwde grond zijn er twee opties: het gebouw met het erbij behorend terrein is nieuw (levering belast met btw, verkrijging in beginsel vrijgesteld van overdrachtsbelasting) of het gebouw met het erbij behorend terrein is oud (levering in beginsel vrijgesteld van btw, verkrijging in beginsel belast met overdrachtsbelasting). Naar onze mening oordeelt de rechtbank terecht dat de kelder kwalificeert als een oud gebouw. Op basis van de in deze uitspraak vermelde feiten achten wij een hoger beroep slechts kans van slagen hebben indien niet gezegd kan worden dat het niet-bebouwde gedeelte van het perceel naar maatschappelijke opvattingen volledig dienstbaar is aan dan wel volledig behoort bij de kelder. Indien de C.V. dit aannemelijk kan maken dan zal de verkrijging deels belast zijn met en deels vrijgesteld zijn van overdrachtsbelasting. Zie