18 oktober 2018Levering nagenoeg geheel gesloopt bedrijfspand btw-belast?

Feiten

In januari 2007 heeft een BV een perceel + bedrijfspand gekocht. Verkoper en de BV zijn bij die overeenkomst uitgegaan van een van btw-vrijgestelde levering. In juli 2007 zijn zij, in aanvulling op de eerdere koopovereenkomst, overeengekomen dat de verkoper meewerkt aan een eventuele gehele of gedeeltelijke sloop van het pand, voor rekening van de BV, vóórdat de juridische levering plaatsvindt alsmede aan het aanvragen van een sloopvergunning en een bouwvergunning.

Ten tijde van de levering, op 1 oktober 2007, is het bedrijfspand, behalve de voorgevel en een deel van de vloerplaat (75%) volledig door de verkoper gesloopt en is de fundering voor de nieuwbouw aangebracht.

Procedure

De BV is van mening dat de bouwwerkzaamheden hebben geleid tot een door verbouwing vervaardigd goed, waarvan de verkrijging (krachtens een met 21% btw belaste levering) is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De inspecteur is van mening dat geen sprake is van de vervaardiging van een gebouw dat voorheen niet bestond en legt aan de BV een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op. De rechtbank oordeelt dat ten tijde van de levering op 1 oktober 2007 de onroerende zaak reeds als een gedeelte van een vervaardigd gebouw moet worden aangemerkt vóór het tijdstip van ingebruikneming. Hof Arnhem-Leeuwaren oordeelt dat de verbouwingswerkzaamheden aan het pand dermate ingrijpend zijn geweest dat uiteindelijk, nadat de verbouwing is voltooid, ‘in wezen nieuwbouw’ heeft plaatsgevonden. Het hof concludeert dat aan de BV een vervaardigde onroerende zaak is geleverd, die van rechtswege is belast met btw en vrijgesteld is van overdrachtsbelasting. De staatssecretaris heeft beroep in cassatie ingesteld.

Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt dat de beoordeling van hetgeen is geleverd niet moet gebeuren aan de hand van het eindresultaat van alle op 1 oktober 2007 verrichte en nog te verrichten werkzaamheden aan het oude bedrijfspand en de nieuwbouw. Bij die beoordeling had het hof volgens de Hoge Raad ook in aanmerking moeten nemen in hoeverre de sloop-en vernieuwbouwwerkzaamheden door of voor rekening van de verkoper zijn verricht, dan wel door of voor rekening van de koper, mede in het licht van hetgeen partijen hierover zijn overeengekomen. Nu het hof dit heeft nagelaten, volgt vernietiging van de hofuitspraak. De zaak wordt verwezen naar Hof Den Bosch.

Indien na verwijzing komt vast te staan dat de sloop- en verbouwingswerkzaamheden die zijn verricht tot op het tijdstip van de levering op 1 oktober 2007 behoren tot de door de verkoper jegens de koper overeengekomen prestatie, dan is geen andere conclusie mogelijk dan dat ten tijde van de levering het oude bedrijfspand nagenoeg geheel was gesloopt en in deze staat op geen enkele wijze meer als (bedrijfs)pand kon worden gebruikt. Het op 1 oktober 2007 aan de BV geleverde, vast met de grond verbonden (bouw)werk kon uitsluitend dienen als basis voor een (niew) te vervaardigen onroerende zaak. Onder die omstandigheden is sprake van een levering die is uitgezonderd van de vrijstelling van btw (art. 11, lid 1, letter a, onder 1 Wet OB) en de verkrijger terecht een beroep heeft gedaan op de brijstelling overdrachtsbelasting.

In deze casus is niet in het geschil of sprake is van de levering van een bouwterrein. In geschil is slechts of sprake is van de levering van een vervaardigd gebouw of niet. Ons inziens schetst de Hoge Raad om die reden ruime kaders in haar oordeel. Dit met als mogelijke verklaring dat de Hoge Raad het niet eens is over het geschilpunt van de partijen. Ons inziens bespreekt de Hoge Raad om die reden ook niet het criterium ‘in wezen nieuwbouw’.

De Hoge Raad verwijst de procedure naar Hof Den Bosch. Als daarbij komt vast te staan dat de sloop en verbouwingswerkzaamheden die tot op het tijdstip van de levering zijn verricht, tot de door de verkoper jegens de koper overeengekomen prestatie behoren, dan is sprake van een met btw belaste levering. De vraag doet zich voor hoe de btw-kwalificatie zou zijn indien is overeengekomen dat de werkzaamheden door of voor rekening van de koper zijn verricht of indien is overeengekomen dat de werkzaamheden door de verkoper zouden worden verricht en deze voor de uitvoering hiervan de koper heeft ingehuurd. De vraag is of dit element (voor wiens rekening welke werkzaamheden wel of niet plaatsvinden) iets afdoet aan de aard van het geleverde. De Hoge Raad wekt (onbedoeld wellicht) de suggestie dat in het geval koper een aantal verplichtingen heeft, de uitkomst anders is dan in de situatie dat verkoper verplichtingen heeft.

Meer weten over wat we u kunnen bieden?

De btw-specialisten helpen u graag verder.

Bel ons op of vul ons contactformulier in.

neem contact op