15 augustus 2014Let bij overname verhuurd vastgoed op herziening btw-aftrek!

De verkoop van vastgoed in verhuurde staat wordt voor de btw-heffing aangemerkt als een overdracht van een onderneming. Dit betekent dat over de vergoeding voor deze verkoop geen btw verschuldigd is en dat de koper voor de lopende btw-rechten en -verplichtingen in de plaats treedt van de verkoper. Deze indeplaatstreding geldt ook voor de herziening van de btw-aftrek. Voor vastgoed geldt een herzieningstermijn van -kort gezegd- tien jaar (het boekjaar van ingebruikneming en de daaropvolgende negen boekjaren). Aan het einde van het boekjaar van ingebruikneming moet de btw-aftrek volledig(!) worden herzien op basis van de gegevens over het gebruik van het vastgoed in dit boekjaar. In de daaropvolgende negen boekjaren moet telkens in het laatste tijdvak voor 1/10 van de btw-aftrek worden herzien. Indien het aftrekgerechtigde gebruik van het vastgoed is toegenomen dan leidt herziening tot een teruggaaf van de te weinig in aftrek gebrachte btw; is het aftrekgerechtigde gebruik van het vastgoed afgenomen dan leidt herziening tot het terugbetalen van een deel van de btw-aftrek.

Indien vastgoed in verhuurde staat voor het einde van het herzieningsjaar wordt overgedragen aan de koper dan rust de verplichting om de btw-aftrek aan het einde van dat jaar te herzien op de koper. Die herziening heeft betrekking op het gebruik van het vastgoed in het gehele boekjaar, dus zowel voor als na de overname. Dat de koper de btw-aftrek moet herzien betekent dat de koper moet weten of, en zo ja, hoeveel btw de verkoper in aftrek heeft gebracht. Dit vereist dat hierover informatie-uitwisseling met de verkoper plaats moet vinden. Indien de overdracht van het vastgoed in verhuurde staat door de verkoper na het boekjaar van ingebruikneming in gebruik is genomen is ook van belang of de verkoper de btw-aftrek (vanwege een wijziging in aftrekgerechtigd gebruik) aan het eind van dit boekjaar heeft herzien. Ook op dit punt dient de koper navraag te doen bij de verkoper.

Aan de Hoge Raad is recent de vraag voorgelegd hoe de herzieningsverplichting van de koper uitpakt in een situatie waarin een pand in 2003 is opgeleverd en in gebruik is genomen en tot 1 januari 2007 door de verkoper met btw is verhuurd. Vervolgens verhuurt de verkoper het pand met ingang van 1 januari 2007 zonder btw en draagt hij dit pand op 12 december 2007 in verhuurde staat over aan de koper. De koper meende dat hij slechts 19/365 x (1/10 x btw op de bouwkosten) aan herzienings-btw moest terugbetalen, d.w.z.: de herzienings-btw die toerekenbaar is aan de periode vanaf de datum van overdracht. De Hoge Raad oordeelt echter dat de koper de ‘volle’ 1/10 x btw op de bouwkosten moet betalen, omdat de herzienings-btw -kort gezegd- formeel pas verschuldigd is op 31 december 2007 (d.w.z. na de overdracht aan de koper). In deze zaak bedroeg de btw-herzieningscorrectie over heel 2007 ruim € 51.000. Als de koper met de verkoper niets over een vergoeding van deze herzienings-btw heeft afgesproken dan leidt dit voor hem in 2007 en volgende herzieningsjaren tot een extra kostenpost van in totaal ruim € 306.000.

Deze casus laat zien dat het voor de koper van vastgoed in verhuurde staat waarvan de herzieningstermijn nog niet verstreken is aanbeveling verdient om zich tegen btw-herzieningsverplichtingen in te dekken door bij de prijsbepaling van het vastgoed rekening te houden met de btw-herzieningsverplichtingen. Zoals gezegd betekent dit dat de koper moet weten of, en zo ja, hoeveel btw de verkoper in aftrek heeft gebracht en of hij deze btw-aftrek daarna heeft herzien, en zo ja, of dit tot een correcties heeft geleid. Voor de verkoper kan het geven van deze informatie echter gevoelig liggen, omdat hierdoor duidelijk(er) kan worden hoeveel hij voor dit vastgoed heeft betaald. Mocht de verkoper deze informatie -om welke reden dan ook- niet vooraf willen geven dan verdient het aanbeveling om te bedingen dat de verkoper verplicht is om deze informatie na de overdracht tijdig te verstrekken op straffe van een schadevergoeding en/of boete én om af te spreken dat de verkoper gehouden is om deze herzienings-btw aan de koper te vergoeden. Dit laatste is niet onredelijk, aangezien de verkoper de btw-aftrek ook genoten heeft.

Wilt u een overdracht van vastgoed (al dan niet in verhuurde staat) door onze btw-specialisten laten checken op btw-kansen en/of btw-risico’s? Neem dan contact met onze btw-specialisten op het telefoonnummer 088 – 298 98 98 of het e-mailadres info@btwplaza.nl.

?

Meer weten over wat we u kunnen bieden?

De btw-specialisten helpen u graag verder.

Bel ons op of vul ons contactformulier in.

neem contact op