20 februari 2018Geen volledige btw-aftrek kosten zorgvastgoedproject, omdat voorgenomen leveringen deels btw-vrijgesteld zijn

Feiten

Een ondernemer adviseert op het gebied van ontwikkeling, realisatie, financiering, de aan-en verkoop van onroerende zaken en exploitatie van zorgvastgoed. De ondernemer heeft met de stichting op 28 juni 2012 een ontwikkelovereenkomst gesloten met betrekking tot de realisatie van een woon-, zorg- en opvanglocatie voor jongeren. In de overeenkomst is bepaald dat de ondernemer het project ten uitvoer zal brengen op basis van no cure no pay. De kosten die de ondernemer maakt ten behoeve van het project zullen worden verdisconteerd in de stichtingskosten van de zorghuisvesting.
In juni 2013 tekende de ondernemer met een andere ondernemer een intentieverklaring tot samenwerking bij de realisatie van 24 zorgappartementen.

Verder heeft de ondernemer in 2013 een overeenkomst tot vestiging van een recht van erfpacht en een recht van opstal met de gemeente gesloten. De opstallen bestaan uit een hoeve, die zal worden gerenoveerd, en een wagenschuur, die zal worden gesloopt en vervangen door een nieuw gebouw.
Eind 2013 sluit de ondernemer een overeenkomst met een derde met betrekking tot de overdracht van het project. De derde zou uiteindelijk de 24 zorgappartementen na verbouw en nieuwbouw door de ondernemer afnemen. De ondernemer brengt de aan haar in rekening gebrachte btw over 2013 en 2014 volledig in aftrek. Het project wordt uiteindelijk niet gerealiseerd. Naar aanleiding van een boekenonderzoek heeft de inspecteur een btw-naheffingsaanslag opgelegd aan de ondernemer.

Procedure

De inspecteur is van mening dat, in verband met de voorgenomen (vrijgestelde) overdrachten van het recht van erfpacht en het recht van opstal van de hoeve, slechts 45% van de in rekening gebrachte btw aftrekbaar is. Uit de administratie van de ondernemer blijkt namelijk dat 55% van de verwachte verbouwingskosten is toegerekend aan de hoeve. Volgens de ondernemer dient de aan haar in rekening gebrachte btw volledig toegerekend te worden aan de belaste activiteiten, te weten de advisering, zodat de btw terecht volledig in aftrek is gebracht. Subsidiair stelt de ondernemer zich op het standpunt dat van toerekening van de in rekening gebrachte btw aan de overdracht van het erfpachts- en opstalrecht geen sprake kan zijn, omdat het project niet is doorgegaan. Dit betekent volgens de ondernemer dat de ingekochte goederen en diensten algemene kosten vormen. De btw komt dan in 2013 en 2014 volledig voor aftrek in aanmerking, omdat eiseres in die jaren alleen belaste omzet heeft.

Rechtbank Gelderland

De rechtbank verwerpt het standpunt van de ondernemer dat de leveringen en diensten bestemd waren om en te worden gebruikt voor belaste handelingen, te weten advisering aan de stichting. Uit de overeenkomst met de stichting volgt dat de vergoeding voor de werkzaamheden van de ondernemer zal worden verdisconteerd in de stichtingskosten van de belaste levering van de rechten met betrekking tot de wagenschuur en de vrijgestelde levering van de rechten met betrekking tot de de hoeve. De aan de ondernemer verrichte leveringen en verleende diensten zijn dus bestemd voor deze leveringen. Een afzonderlijke dienst jegens de stichting kan uit de overeenkomst met de stichting niet worden afgeleid.

De rechtbank verwerpt ook het standpunt van de ondernemer dat de leveringen en diensten algemene kosten zijn, omdat het project niet is doorgegaan. Dat was pas in 2015 gebleken en in deze procedure moet de beoordeling uitsluitend plaatsvinden op basis van de bestemming van de goederen en diensten in 2013 en 2014. Volgens de rechtbank kan uit de aan de ondernemer uitgereikte facturen niet worden afgeleid of zij uitsluitend betrekking hebben op de (belaste) levering van de wagenschuur op of de (vrijgestelde) levering van de hoeve, zodat sprake is van gemengd gebruikte diensten. Nu de toekomstige vergoedingen voor de leveringen van de hoeve en de wagenschuur niet bekend zijn en de toekomstige omzetverhouding dus ook onbekend is, moet worden uitgegaan van het werkelijke gebruik. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de inspecteur het werkelijke gebruik aannemelijk gemaakt door uit te gaan van de verhouding tussen de totale kosten en de (ver-)bouwkosten van de hoeve. Verweerder heeft dus terecht 55% van de aan eiseres in rekening gebrachte btw gecorrigeerd.
De rechtbank komt tot de eindconclusie dat niet alle btw aftrekbaar is en dat de naheffingsaanslag in stand blijft.

Wij zijn het eens met de uitspraak van de rechtbank. Deze uitspraak laat zien hoe moeilijk de aftrekregels zijn voor ondernemers. Als ondernemer is het van belang goed in kaart te (laten) brengen welke activiteiten worden verricht, of deze btw-belast of vrijgesteld zijn en welke kosten (geheel of deels) aan de btw-belaste activiteiten toerekenbaar zijn. Alle kosten die niet direct kunnen worden toegerekend moeten worden verdeeld aan de hand van de omzetverhouding btw-belaste activiteiten / omzet onbelaste activiteiten. Uiteraard zijn de btw-specialisten van BTW-INSTITUUT u graag van dienst voor vragen met betrekking tot het aftrekrecht en indien noodzakelijk de eventuele afstemming met de inspecteur.

Meer weten over wat we u kunnen bieden?

De btw-specialisten helpen u graag verder.

Bel ons op of vul ons contactformulier in.

neem contact op