22 maart 2017Geen btw-verlegging bij onderhandse verkoop onroerend goed conform schikking met bank

Normaal gesproken is de btw-ondernemer die de prestatie verricht hierover btw verschuldigd. In sommige gevallen is de verschuldigdheid van btw echter verlegd naar de koper. Dit is bijvoorbeeld het geval indien een in zekerheid gegeven (on)roerende zaak wordt geleverd aan een btw-ondernemer ter executie van die zekerheid of indien een onroerend goed wordt geleverd aan een btw-ondernemer op grond van een executoriale titel. Door deze btw-verleggingsregelingen heeft de wetgever willen voorkomen dat een hypotheek- of pandhouder zich met voorrang op de Belastingdienst verhaalt op de door de btw-ondernemer verschuldigde btw. In een recente procedure voor Hof Arnhem-Leeuwarden is de vraag opgeworpen of deze btw-verleggingsregeling ook betrekking heeft op de in een schikking met de bank overeengekomen onderhandse verkoop van onroerende goederen door een btw-ondernemer.

Het gaat in deze zaak om een vastgoedbedrijf met een kredietfaciliteit bij een bank. Eind 2010 was de schuld door de crisis op de vastgoedmarkt opgelopen tot € 1,8 miljoen. Ter beëindiging van de kredietfaciliteit hebben de bank en het vastgoedbedrijf in februari 2011 een schikking getroffen. Deze schikking houdt onder meer in dat het vastgoedbedrijf twee onroerende goederen, waarop hypotheekrechten zijn gevestigd ten behoeve van de bank, verkoopt voor een bedrag van € 750.000 incl. btw. Dit bedrag is conform de schikking volledig aangewend ter aflossing van de kredietfaciliteit in ruil voor finale kwijting voor de schuld van het vastgoedbedrijf aan de bank. Door deze schikking heeft het vastgoedbedrijf de continuïteit van het bedrijf gewaarborgd. De twee onroerende goederen zijn verkocht aan twee B.V.’s, beiden btw-ondernemer. In de aktes van levering is vermeld dat ter zake van deze levering btw verschuldigd is en heeft de koper een beroep gedaan op de zogenoemde ‘samenloopvrijstelling’. Ter zake van deze leveringen heeft het vastgoedbedrijf geen facturen uitgereikt. De verschuldigde btw heeft hij niet in de aangifte over het tijdvak van levering, het eerste kwartaal van 2011, maar in de aangifte over het tweede kwartaal van 2011 aangegeven. Voor dit btw-bedrag heeft het vastgoedbedrijf op 29 juli 2011 een melding van betalingsonmacht gedaan. De inspecteur heeft over het eerste kwartaal van 2011 een naheffingsaanslag opgelegd en een vergrijpboete van 50%. Naar de mening van het vastgoedbedrijf ten onrechte. In bezwaar heeft de inspecteur de naheffingsaanslag in stand gelaten, maar de vergrijpboete verminderd tot € 4.920 vanwege de financiële omstandigheden van het vastgoedbedrijf. Rechtbank Gelderland heeft het beroep van het vastgoedbedrijf ongegrond verklaard. In hoger beroep is in geschil of deze uitspraak juist is.

Omdat het vastgoedbedrijf een beroep doet op de btw-verleggingsregeling dient hij te bewijzen dat deze regeling van toepassing is, aldus het hof. Het hof acht het vastgoedbedrijf in deze bewijslast niet geslaagd. Het is niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een executie van een zekerheid of van een levering op grond van een executoriale titel door een executieschuldenaar of van een daarmee gelijk te stellen situatie. Hierbij acht het hof van belang dat de btw-verleggingsregeling een uitzondering is op de regel dat de leverancier de btw verschuldigd is en dat deze uitzondering strikt moet worden uitgelegd. Bovendien wijst het hof erop dat het nadrukkelijk niet de bedoeling van partijen is geweest om de btw-verleggingsregeling toe te passen. Het moge zo zijn dat de bank sterk heeft aangedrongen op de onderhandse verkoop van de onroerende goederen, maar van een situatie die gelijk te stellen is aan een oneigenlijke lossing – oneigenlijke lossing valt wel onder de btw-verleggingsregeling (zie 6.2.3) – is geen sprake. De naheffingsaanslag is daarom terecht opgelegd. De opgelegde boete acht het hof passend en geboden.

 Het is overduidelijk dat het vastgoedbedrijf de twee onroerende goederen wilde leveren voor een koopsom vermeerderd met btw. Anders dan het hof overweegt, achten wij deze omstandigheid niet relevant voor de vraag of de btw-verleggingsregeling van toepassing is. Een btw-verlegging kan niet (mede) afhankelijk zijn de bedoeling van partijen. Ook het beroep van het hof op de strikte uitleg van de btw-verleggingsregeling kan ons niet overtuigen, aangezien de Hoge Raad met zijn arrest over de oneigenlijke lossing geen blijk geeft van een strikte uitleg van de btw-verleggingsregeling voor de levering van in zekerheid gegeven onroerende zaken tot executie van die zekerheid. De hamvraag is wat ons betreft of de situatie in deze zaak gelijk te stellen is met de situatie van oneigenlijke lossing. Naar onze mening beantwoordt het hof deze vraag terecht ontkennend. Bij oneigenlijke lossing gaat het om de verkoop van goed door de curator waarop een pand- of hypotheekrecht rust met instemming van de hypotheek- of pandhouder. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat ook in die situatie sprake is van een levering van een in zekerheid gegeven (on)roerende zaak tot executie van die zekerheid waardoor de btw-verleggingsregeling van art. 24ba, lid 1, onderdeel d Uitv.Besl. OB van toepassing is. In deze zaak is uit de schikking met de bank niet af te leiden dat de onderhandse verkoop van de twee onroerende goederen (de facto) plaatsvindt tot executie van de aan de bank verleende hypotheekrechten op deze(!) onroerende goederen. Kortom, de één-op-één-verhouding tussen de levering van de onroerende goederen ter executie van de hypotheekrechten op deze onroerende goederen blijkt onvoldoende uit de stukken. En dat maakt dat de situatie niet gelijk te stellen is met die van (het arrest van de Hoge Raad inzake) oneigenlijke lossing.

Meer weten over wat we u kunnen bieden?

De btw-specialisten helpen u graag verder.

Bel ons op of vul ons contactformulier in.

neem contact op