17 maart 2015Geen btw-aftrek ontwikkelingskosten voor door andere B.V. geleverde appartementsrechten

A B.V. (hierna: A) is eigenaar van een stuk grond waarop appartementen zullen worden gebouwd. Voor de financiering van dit bouwproject heeft A een participatieovereenkomst gesloten met B B.V., een vennootschap waarin C B.V. een 100%-belang houdt. Partijen hebben samen een B.V. aangekocht, X B.V. (hierna: X), waarin de ontwikkeling en exploitatie van het bouwproject is ondergebracht. X heeft in mei 2005 een bouwvergunning aangevraagd en gekregen en daarna een overeenkomst gesloten met bouwbedrijf G B.V. (hierna: G), waarin zowel A als X worden genoemd als opdrachtgever. In de overeenkomst is tevens opgenomen dat G de individuele aannemingsovereenkomsten zal afsluiten met de kopers. In december 2005 is het eerste appartementsrecht verkocht aan een koper. In de koopovereenkomst zijn zowel A als X aangeduid als ‘vervreemder’. De koper heeft nagenoeg gelijktijdig een aannemingsovereenkomst gesloten met G. Tot december 2006, vóór de sloop van de oude bebouwing op de grond, zijn de appartementsrechten btw-vrijgesteld verkocht. Hierna zijn de rechten btw-belast verkocht. Noch X, noch A heeft de aan de kopers in rekening gebrachte btw op aangifte voldaan. De ontwikkelingskosten van het project zijn voor rekening van X gekomen, die de in verband daarmee aan haar in rekening gebrachte btw volledig in aftrek heeft gebracht. 

Na een boekenonderzoek in 2011 heeft de inspecteur geconcludeerd dat X ten onrechte de aan de kopers gefactureerde btw niet heeft voldaan en daarnaast te veel voorbelasting in aftrek heeft gebracht, aangezien een deel van de appartementsrechten vrijgesteld is verkocht. De inspecteur heeft daarom naheffingsaanslagen met boete opgelegd aan X. In geschil is of de btw terecht van X is nageheven, of de in aftrek gebrachte btw terecht is gecorrigeerd en of terecht een boete is opgelegd.

Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft in deze zaak geoordeeld dat X de appartementsrechten niet heeft geleverd en daarom geen btw verschuldigd is geworden. De inspecteur heeft niet aannemelijk gemaakt dat X op enig moment de macht heeft gehad om als eigenaar te beschikken over de appartementsrechten of het onroerend goed als geheel. De rechtbank acht het wel aannemelijk dat X diensten heeft verricht op het gebied van bemiddeling bij de verkoop van appartementsrechten, zoals de inspecteur subsidiair heeft aangevoerd, maar niet dat in dat geval de totale opbrengsten uit de verkoop van de appartementsrechten moet worden gezien als de vergoeding voor de diensten door X. De btw op deze diensten is naar het oordeel van de rechtbank gelijk aan de aan die diensten toe te rekenen voorbelasting, aangezien X geen eigen personeel heeft en alle diensten met btw betrekt, zodat hierover per saldo geen btw hoeft te worden voldaan. Nu X geen leveringen van onroerend goed heeft verricht aan kopers, is de btw op de ontwikkelingskosten van het project onterecht in aftrek gebracht door X. In zoverre zijn de naheffingsaanslagen naar het oordeel van de rechtbank terecht opgelegd. De rechtbank vernietigt tot slot de boete, die betrekking had op het ten onrechte niet voldoen van btw.

Zie 10.1 voor meer informatie over aftrek van voorbelasting.

 

 

Meer weten over wat we u kunnen bieden?

De btw-specialisten helpen u graag verder.

Bel ons op of vul ons contactformulier in.

neem contact op