26 juni 2015Bouwterrein ondanks aanwezigheid fundering in de grond

Een zustervennootschap van een projectontwikkelaar heeft op 23 december 2004 een perceel grond met een oude opstal gekocht met het oogmerk om daarop na verkrijging van een onherroepelijke bouwvergunning winkelruimten, woonappartementen en een ondergrondse parkeergarage te bouwen. Uit de koopovereenkomst volgt dat de koper, de zustervennootschap van de projectontwikkelaar, voor de jaarwisseling 2004/2005 zal zorgdragen voor de sloop. De sloop heeft eind 2004 plaatsgevonden. Op 1 maart 2006 heeft de zustervennootschap een aanvraag voor een bouwvergunning ingediend.

Op 7 juli 2006 is de inspecteur verzocht om te bevestigen dat geen sprake is van een bouwterrein, zolang er nog geen onherroepelijke bouwvergunning is verleend. Op 12 oktober 2006 is de bouwvergunning verleend. Op 23 augustus 2007 heeft de gemeente aan de zustervennootschap bevestigd dat de bouwvergunning onherroepelijk is geworden. Per brief van 12 maart 2007 is de inspecteur gevraagd om te bevestigen dat geen sprake is van een bouwterrein, omdat de sloop om veiligheidsredenen heeft plaatsgevonden en nog geen onherroepelijke bouwvergunning is verleend. De inspecteur neemt het standpunt in dat geen sprake is van een bouwterrein, omdat nog geen bouwvergunning is verleend en ook niet voldaan is aan de overige ‘bouwterreinvoorwaarden’. Voorafgaand aan de levering is de projectontwikkelaar in de plaats getreden voor haar zustervennootschap.

Op 14 augustus 2007 is de grond aan de projectontwikkelaar geleverd voor € 1,2 miljoen excl. belastingen. Op dezelfde dag is het perceel gesplitst in appartementsrechten en is een appartementsrecht dat betrekking heeft op het ‘grondaandeel’ van de te realiseren zorgappartementen btw-vrijgesteld geleverd aan een derde voor € 800.000. Na deze levering heeft de zustervennootschap in opdracht van de projectontwikkelaar op de begane grond drie winkelruimten gerealiseerd en een ondergrondse parkeergarage. Boven deze winkelruimten zijn zorgappartementen gerealiseerd. De inspecteur heeft vervolgens over 2007 btw nageheven over het bedrag van € 800.000, omdat op het moment van levering sprake is van een bouwterrein. In zijn uitspraak op bezwaar is de naheffingsaanslag verminderd tot 19% uit € 800.000. Daarnaast heeft de inspecteur over 2009 een naheffingsaanslag opgelegd van € 21.416, omdat de btw-vrijgestelde verhuur van een van de winkelruimten leidt tot een integratieheffing. In eerste aanleg heeft Rechtbank Gelderland de inspecteur in het gelijk gesteld.

In hoger beroep oordeelt Hof Arnhem dat de levering van de grond in 2007 kwalificeert als de levering van een bouwterrein, omdat op het tijdstip van de levering een bouwvergunning was verleend. De aanwezigheid van puinresten en een fundering doen hieraan niet af. Het beroep op het vertrouwensbeginsel faalt, omdat onjuiste inlichtingen zijn verstrekt. Ten aanzien van de naheffingsaanslag over 2009 stelt het hof dat niet in geschil is dat er een integratieheffing verschuldigd is. Ten aanzien van de maatstaf van de integratieheffing oordeelt het hof dat de inspecteur terecht is uitgegaan van de aankoopprijs van de grond zonder rekening te houden met het feit dat bij de aankoop van de grond ten onrechte geen btw in rekening is gebracht. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel, inhoudende dat bij de levering van de grond aan de projectontwikkelaar wel is uitgegaan van een grondprijs inclusief btw, faalt nu geen sprake is van begunstigend beleid of een oogmerk van begunstiging en één geval onvoldoende is voor een beroep op de meerderheidsregel.

 

Naar onze mening had een beroep op het beleid van de staatssecretaris van Financiën wel tot een positief resultaat voor de naheffingsaanslag over 2007 kunnen leiden. Uit het vastgoedbesluit is namelijk af te leiden dat een fundering volgens de staatssecretaris kwalificeert als een gebouw, hetgeen betekent dat van een bouwterrein geen sprake kan zijn. Kennelijk heeft de (gemachtigde van) de projectontwikkelaar hierop geen beroep gedaan, hetgeen onzes inziens een gemiste kans is. Dat het hof oordeelt dat de (zustervennootschap van de) projectontwikkelaar over de bouwvergunning onjuiste inlichtingen heeft verstrekt, valt naar onze mening te betwijfelen. De inspecteur is immers op de hoogte gesteld van het juiste feit dat ten tijde van de levering nog geen onherroepelijk bouwvergunning is verleend. Niettemin achten wij de verwerping van het beroep op het vertrouwensbeginsel wel juist, zij het op een andere grond, omdat niet de volledige informatie aan de inspecteur is verstrekt. Voor meer informatie over bouwterreinen zie