28 januari 2013Bouwterrein door sloop met oog op nieuwbouw

Casus
Woningstichting Maasdriel heeft in november 2006 van de Gemeente Maasdriel een perceel grond gekocht. Op de datum van koop stond op het perceel een gebouw dat als bibliotheek in het gebruik was geweest. Naast de bibliotheek bevond zich op het perceel een openbaar, bestraat parkeerterrein. In de koopovereenkomst staat dat het perceel aan de woningstichting zal geschieden in bouwrijpe staat met het oog op het voornemen van de woningstichting om op het perceel woningen te doen bouwen, eventueel in combinatie met kantoren en parkeerfaciliteiten. In dit kader werd overeengekomen dat de gemeente zorg zou dragen voor de sloop van de bibliotheek en de verwijdering van de bestrating van het parkeerterrein.

Begin 2007 heeft de gemeente de bibliotheek volledig doen slopen en het vrijgekomen slooppuin doen afvoeren. Vervolgens is het perceel aan de woningstichting geleverd. Op dat moment was het parkeerterrein nog steeds in gebruik. Op het tijdstip van levering was nog geen bouwvergunning verleend. Na de levering is het gedeelte van het perceel waarop de bibliotheek had gestaan in opdracht en voor rekening van de woningstichting geëgaliseerd. In geschil is of de woningstichting een bouwterrein heeft verkregen en om die reden geen overdrachtsbelasting is verschuldigd ter zake van de verkrijging. Zowel Rechtbank Arnhem als Hof Arnhem hebben geoordeeld dat de woningstichting geen bouwterrein heeft verkregen, hetgeen betekent dat de levering is vrijgesteld van btw en de verkrijging is belast met overdrachtsbelasting. Tegen de uitspraak van het hof is beroep ingesteld bij de Hoge Raad.

Hoge Raad
In cassatie staat vast dat de gemeente onbebouwde grond heeft geleverd. In geschil is of dit een bouwterrein is of niet. Op grond van art. 11, lid 4, onderdeel a Wet OB is (onder meer) sprake van een bouwterrein wanneer er met het oog op de bebouwing bewerkingen aan de onbebouwde grond plaatsvinden of hebben plaatsgevonden. Op grond van de bestaande rechtspraak van de Hoge Raad valt volledige sloop van oude opstallen met het oog op nieuwbouw hier niet onder, omdat door volledige sloop volgens de Hoge Raad slechts onbebouwde grond ontstaat. Van een bewerking aan onbebouwde grond met het oog op de bebouwing is volgens de Hoge Raad slechts sprake indien er een fysieke “nasloopse” handeling nodig, zoals (grof)egalisatie van de grond, rooien van bomen/struiken etc. is verricht. De Hoge Raad twijfelde in de zaak Woningstichting Maasdriel of deze uitleg in overeenstemming is met het unierecht en vroeg om uitleg aan het HvJ EU.

HvJ EU
Het HvJ EU oordeelt in de zaak Woningstichting Maasdriel dat lidstaten bij de omschrijving van het begrip bouwterrein in de nationale wetgeving rekening moeten houden met het doel van de vrijstelling voor de levering van onbebouwde terreinen die geen bouwterrein zijn en het beginsel van de fiscale neutraliteit. Dit betekent dat lidstaten alleen de levering van onbebouwde terreinen die niet zijn bestemd als ondergrond voor een opstal vrij mogen stellen van btw-heffing. Anders gezegd: onbebouwde terreinen die zijn bestemd als ondergrond voor een opstal moeten volgens de nationale wetgeving een ‘bouwterrein’ zijn waarvan de levering is belast met btw.

Of een onbebouwd terrein op het tijdstip van leveren bestemd is als ondergrond voor een opstal moet blijken uit een globale beoordeling van alle omstandigheden van de transactie. Dit betekent dat rekening moet worden gehouden met de wilsverklaring van partijen, mits die wordt ondersteund door objectieve gegevens, maar ook met de (verplichting tot) volledige sloop van het gebouw en de verwijdering van de bestrating. Hierbij merkt het HvJ EU op dat in deze zaak niet in geschil is dat de sloop met het oog op nieuwbouw heeft plaatsgevonden. Indien uit deze beoordeling van de omstandigheden blijkt dat de onbebouwde grond bestemd is als ondergrond voor een opstal dan is dit perceel een bouwterrein, zelfs indien niet voldaan is aan de nationale voorwaarden voor een bouwterrein (lees: art. 11, lid 4 Wet OB).         

Commentaar
Uit dit arrest blijkt dat op grond van het unierecht ook van een bouwterrein sprake is indien niet voldaan is aan één van de voorwaarden van art. 11, lid 4 Wet OB, maar wel sprake is van onbebouwde grond die bestemd is als ondergrond voor een opstal. Of de onbebouwde grond een “bouwbestemming” heeft, moet beoordeeld worden op het tijdstip van levering aan de hand van alle omstandigheden van het geval. In het kader van deze beoordeling komt betekenis toe aan de wilsverklaring van partijen, mits die wordt ondersteund door objectieve gegevens (akte van levering, koopovereenkomst, nieuwbouwplannen etc), maar ook aan sloop van de opstallen door de verkoper met het oog op nieuwbouw.

Na het arrest van het HvJ EU is het naar onze mening duidelijk dat Woningstichting Maasdriel een bouwterrein heeft verkregen, maar het is naar onze mening niet duidelijk of de Hoge Raad terugkomt op zijn opvatting dat bij de volledige sloop met het oog op nieuwbouw geen sprake is van een bewerking aan onbebouwde grond met het oog op de bebouwing als bedoeld in art. 11, lid 4, onderdeel a Wet OB. Dit is van belang voor de vraag of aan partijen tegengeworpen kan worden dat er sprake is van een bouwterrein, en zo ja, vanaf welk moment. Gezien deze onduidelijkheid is het voor partijen die in soortgelijke omstandigheden verkeren als Woningstichting Maasdriel en een bouwterrein wensen aan te bevelen om tijdig te (laten) onderzoeken of het zinvol is bezwaar te maken tegen de evt. voldoening van btw en/of overdrachtsbelasting. Uiteraard zijn onze btw-adviseurs u dan wel uw cliënt met een dergelijke beoordeling graag van dienst!

Hebt u vragen naar aanleiding van dit nieuwsbericht? Neem dan contact met ons op! U kunt ons telefonisch bereiken op 088-298 98 98 en per e-mail via info@btwplaza.nl.

Meer weten over wat we u kunnen bieden?

De btw-specialisten helpen u graag verder.

Bel ons op of vul ons contactformulier in.

neem contact op