24 februari 2016Beperkte uitleg goedkeuring voorkoming cumulatie btw bij doorverkoop nieuw gebouw

Rechtbank Noord-Holland is van oordeel dat het goedkeurend beleid om bij de doorverkoop van nieuwe gebouwen cumulatie van btw-heffing te worden beperkt moet worden uitgelegd.

De levering van een nieuw gebouw met bijbehorend terrein of een bouwterrein door een btw-ondernemer is van rechtswege belast met btw. Indien een nieuw gebouw met bijbehorend terrein of een bouwterrein met btw is geleverd aan een particulier dan drukt er niet-aftrekbare btw op dit gebouw respectievelijk dit bouwterrein. Het is mogelijk dat de particulier dit nieuwe gebouw of bouwterrein (terug)levert aan een btw-ondernemer die het weer levert aan een particulier. In dat geval is de btw-ondernemer ter zake van de doorlevering 21% btw verschuldigd, hetgeen leidt tot cumulatie van btw. Om die cumulatie van btw te voorkomen keurt de staatssecretaris in het vastgoedbesluit goed dat alleen btw wordt voldaan voor zover de vergoeding voor de laatste levering het bedrag overtreft waarover bij de eerdere levering(en) reeds btw is voldaan. Hieraan verbindt de staatssecretaris de voorwaarde dat over het gedeelte dat buiten de btw-heffing blijft overdrachtsbelasting wordt voldaan. In een zaak voor Rechtbank Noord-Holland is de vraag gerezen wanneer een levering nu een opvolgende is in de zin van deze goedkeuring.

De feiten in deze zaak zijn als volgt. Een bouwbedrijf bevestigt op 15 september 2010 de opdracht tot de bouw van een woning voor X voor een bedrag van € 224.100 inclusief btw op een perceel dat in eigendom is bij X. X heeft het perceel op 5 november 2009 in eigendom verkregen van een particulier. De koopsom voor het perceel bedroeg € 100.000 en de daarover verschuldigde overdrachtsbelasting € 6.000. Deze particulier heeft het perceel op 29 februari 2008 als bouwkavel van een stichting gekocht voor een bedrag van € 76.260 excl. € 14.489 btw. Op 11 november 2010 is het bouwbedrijf gestart met de bouw van de woning in opdracht van X. Het bouwbedrijf heeft in totaal € 162.100 aan bouwtermijnen in rekening gebracht. In dit bedrag is € 25.881,51 aan btw begrepen. Op 22 september 2012 heeft het bouwbedrijf de laatste nota verstuurd naar X. Op dat moment was de woning nog niet afgebouwd. Op 15 februari 2013 heeft het bouwbedrijf de onafgebouwde woning met ondergrond gekocht van X voor € 229.500 inclusief € 4.500 overdrachtsbelasting. Vervolgens heeft het bouwbedrijf de onafgebouwde woning Op 13 maart 2014 verkocht en geleverd aan een particulier voor € 215.000, incl. € 37.314 btw. Op 30 april 2014 heeft het bouwbedrijf btw-aangifte gedaan over het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 maart 2014 naar een bedrag aan verschuldigde btw van € 15.038. Het bouwbedrijf heeft het verschuldigde bedrag niet voldaan. Op 24 mei 2014 is een naheffingsaanslag opgelegd. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder de naheffingsaanslag verminderd tot € 12.797. In geschil is het antwoord op de vraag of de naheffingsaanslag terecht en tot het juiste bedrag is opgelegd.

Rechtbank Noord-Holland stelt vast dat niet in geschil is dat op grond van het beleid een vermindering van de door X voldane btw ter zake van de bouw van de woning in opdracht van X dient te worden toegepast op de levering van X op 13 maart 2014. De vraag die partijen verdeeld houdt, is of op grond van het besluit eveneens een vermindering van de verschuldigde btw ter zake van de eerdere levering van bouwrijpe grond door de stichting aan de particulier van wie X de grond heeft gekocht. De rechtbank is van oordeel dat de goedkeuring om cumulatie van btw te voorkomen beperkt moet worden uitgelegd en dat de eerdere levering van de bouwgrond losstaat van de daaropvolgende bouw en verkoop van de woning. Omdat de inspecteur de hoogte van de te betalen btw op een onjuiste wijze heeft berekend (vermindering btw-bedrag in plaats van vermindering vergoeding waarover btw verschuldigd is) vermindert de rechtbank de naheffingsaanslag tot € 10.073. De stelling van het bouwbedrijf dat in het geheel geen btw is verschuldigd, omdat hij met de transactie geen winst heeft gerealiseerd wordt verworpen.

Het is vaste jurisprudentie dat goedkeurend beleid strikt moet worden uitgelegd. De vraag is alleen: hoe strikt? Naar onze mening kan betwijfeld worden of het feit dat de uiteindelijke levering kwalificeert als de levering van een nieuwe woning met bijbehorend terrein betekent dat, zoals de rechtbank oordeelt, alleen de vergoeding voor de btw-belaste oplevering van de woning in aanmerking wordt genomen voor de ‘anti-cumulatie-goedkeuring’. Immers, het bouwbedrijf levert niet alleen de woning, maar de woning met ondergrond. Wij achten het – gelet op het doel van de anti-cumulatie-goedkeuring – verdedigbaar dat ook de eerdere btw-belaste levering van de ondergrond in aanmerking genomen moet worden. Anders gezegd: de uitleg van de ‘anti-cumulatie-goedkeuring’ door de rechtbank komt ons te strikt voor. Een hoger beroep achten wij dan ook aan te bevelen. In dat geval verdient het aanbeveling om niet de stelling te herhalen dat geen btw verschuldigd is, omdat de transactie niet winstgevend is geweest. Het is namelijk een basisbeginsel van de btw dat de winstgevendheid van een transactie irrelevant is voor de vraag of sprake is van een belastbaar feit voor de btw. Voor meer informatie over de anti-cumulatie-goedkeuring’ zie