13 december 2013Aanpassing overgangsregeling btw-beleid koop-/aannemingsovereenkomsten

Een koop-/aannemingsovereenkomst met betrekking tot een onroerend goed omvat in beginsel twee handelingen: de levering van de grond (I) en de oplevering van een gebouw op deze grond (II). Voorheen werden deze handelingen voor de btw als afzonderlijke leveringen behandeld waardoor de aankoop van grond met overdrachtsbelasting in plaats van btw kon plaatsvinden. De Hoge Raad heeft  op 22 maart jl. beslist dat deze handelingen door dezelfde ondernemer (inclusief de fiscale eenheid voor de btw) op basis van een koop-/aannemingsovereenkomst voor de btw-heffing beschouwd moeten worden als één handeling, namelijk de met 21% btw belaste levering van een nieuw gebouw. De staatssecretaris heeft een overgangsregeling getroffen. Hieraan is terugwerkende kracht verleend, maar de staatssecretaris heeft toegezegd dit aan te passen.

Intern beleid 

In het Don Bosco Onroerend Goed BV-arrest (2009) besliste het HvJ -kort gezegd- dat de levering van (op het tijdstip van juridische levering) bebouwde grond plus de volledige sloop in opdracht en voor rekening van de verkoper (leverancier) voor de btw-heffing één handeling is, namelijk: de levering van onbebouwde grond. Naar aanleiding van dit arrest ontstond in de praktijk onduidelijkheid over de consequenties van dit arrest voor een koop-/aannemingsovereenkomst.

In afwachting van de publicatie van nieuw beleid over koop-/aannemingsovereenkomsten werd in intern beleid van de Belastingdienst toegestaan dat de levering van de grond als een afzonderlijke prestatie werd aangemerkt naast de aannemingswerkzaamheden. Bij toepassing van deze gedragslijn mocht de koper geen beroep doen op de (samenloop)vrijstelling overdrachtsbelasting, de prijs voor de grond moest zakelijk zijn (lees: geen valueshifting) en de leverancier mocht ter zake van de overdracht van de grond geen btw in aftrek brengen. Deze gedragslijn gold voor koop-/aannemingsovereenkomsten die zijn of worden afgesloten voor publicatie van het nieuwe beleidsbesluit inzake onroerend goed.

Overgangsregeling

In het op 30 september 2013 in de Staatscourant gepubliceerd besluit van 19 september 2013, nr. BLKB 2013/1686M is een overgangsregeling opgenomen voor koop-/aannemingsovereenkomsten. Deze overgangsregeling houdt in dat de levering van de grond en de oplevering van een gebouw op grond van een koop/aannemingsovereenkomst met dezelfde ondernemer tot 1 januari 2016 voor de btw onder voorwaarden als afzonderlijke prestaties mogen worden behandeld.

Een van die voorwaarden is dat er sprake moet zijn van een lopend project waarbij de verkoop vóór 22 maart 2013 is gestart. Daarnaast geldt de voorwaarde dat de leverancier de grond vóór 22 maart 2013 geleverd moet hebben gekregen of zich vóór 22 maart 2013 verbonden moet hebben tot afname van de grond onder de afspraak dat de grond via een ABC-transactie wordt geleverd aan de cliënt van de leverancier. Deze voorwaarden -wij beperken ons tot deze, maar er zijn meer te noemen- werden niet gesteld in het interne beleid, maar gelden kennelijk alsnog voor koop-/aannemingsovereenkomsten die na 22 maart 2013 en vóór 30 september jl. gesloten zijn.

Rechtszekerheidsbeginsel

Naar onze mening staat het rechtszekerheidsbeginsel niet toe dat leveranciers die een koop-/aannemingsovereenkomst hebben gesloten vóór 30 september jl. (alsnog) aan extra voorwaarden moeten voldoen om de grond in de overdrachtsbelastingsfeer te kunnen leveren. Regels moeten voor belastingplichtigen niet alleen duidelijk, maar ook voorzienbaar zijn. Het verlenen van terugwerkende kracht aan fiscaal beleid ten nadele van belastingplichtige is volgens de jurisprudentie van de Hoge Raad niet toegestaan indien de gerechtvaardigde verwachtingen zijn gewekt dat tot de publicatie van het nieuwe besluit (30 september jl.) de ‘oude’ gedragslijn zou gelden. Hoewel de staatssecretaris in zijn reactie op het NOB-commentaar op het Belastingplan 2014 zich verbaasd toont dat de getroffen overgangsregeling volgens het NOB in strijd is met de rechtszekerheidsbeginsel (‘de kennelijk toch bij belastingplichtigen ontstane rechtsonzekerheid’), heeft hij niettemin toegezegd dat de datum van 22 maart 2013 in de overgangsregeling veranderd wordt in 30 september 2013. Geen terugwerkende kracht dus. Beter ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald! Voor de praktijk is het van belang om goed op te letten bij het vaststellen van de btw- en overdrachtsbelastingconsequenties van koop-/aannemingsovereenkomsten, aangezien voormelde aanpassing van de overgangsregeling nog niet in het beleidsbesluit is verwerkt.

Meer weten over wat we u kunnen bieden?

De btw-specialisten helpen u graag verder.

Bel ons op of vul ons contactformulier in.

neem contact op