29 november 2013A-G: Omzet verkoop voormalige huurwoningen in pro rata woningcorporatie

Een ondernemer die zowel btw-belaste als vrijgestelde prestaties verricht, dient voor de bepaling van de hoogte van de btw-aftrek de btw op de algemene kosten te splitsen op basis van de omzetverhouding (het pro rata). Om “vervuiling” van het pro rata te voorkomen, telt de omzet ter zake van het afstoten van bedrijfsmiddelen niet mee in de teller en/of noemer van de pro rata-breuk.

Een woningcorporatie heeft in 2009 een aantal woningwetwoningen (voormalige huurwoningen) verkocht. De verkoop van de woningen is geen gebruikelijke bedrijfsactiviteit van de woningcorporatie: van het totale woningbezit wordt jaarlijks minder dan 1% verkocht. De btw op de makelaarskosten die de woningcorporatie heeft gemaakt, heeft zij niet in aftrek gebracht. Ook heeft zij de met de verkoop van de woningen behaalde omzet niet meegenomen in de noemer van de pro rata-berekening, omdat de verkoop volgens haar geen (bedrijfsmatig) doel op zich is, maar een vanzelfsprekend gevolg van de doelstelling om haar woningaanbod gevarieerd en kwalitatief goed te houden. De woningverkoop kwalificeert slechts als het afstoten van bedrijfsmiddelen, aldus de woningcorporatie. Volgens de inspecteur had de omzet echter niet uitgesloten mogen worden van het pro rata, omdat de verkoopactiviteit volgens hem wel degelijk behoort tot de gebruikelijke bedrijfsactiviteiten van de woningcorporatie, aangezien zij jaarlijks diverse woningen verkoopt.

In deze zaak is door Hof Leeuwarden geoordeeld dat de woningcorporatie de met de verkoop van de woningen behaalde omzet terecht buiten de pro rata-berekening heeft gehouden, omdat de verkoop geen onvermijdbare activiteit van de woningcorporatie is. De staatssecretaris heeft hiertegen cassatieberoep ingesteld.

A-G Van Hilten adviseert de Hoge Raad het cassatieberoep gegrond te verklaren. Alleen indien de levering van een onroerende zaak een min of meer toevallige, in de bedrijfsvoering van de belastingplichtige ongebruikelijke activiteit is, kan de omzet uit die levering buiten de pro rata-breuk blijven, aldus de A-G. In cassatie kan ervan worden uitgegaan dat de verkoop van voormalige huurwoningen door de woningcorporatie geen ‘incident’ in 2009 is geweest, maar ook in andere jaren geschiedt en dat de woningcorporatie daarnaast nieuwbouwwoningen verkoopt, zodat geen sprake is van een ongebruikelijke handeling binnen de bedrijfsvoering van de woningcorporatie. De verkoop van de voormalige huurwoningen kwalificeert daarom niet als het afstoten van bedrijfsmiddelen en de hiermee behaalde omzet dient te worden meegenomen in de pro rata-breuk, aldus de A-G.

Zie 10.4 voor meer informatie over het pro rata.

Meer weten over wat we u kunnen bieden?

De btw-specialisten helpen u graag verder.

Bel ons op of vul ons contactformulier in.

neem contact op