14 oktober 20142015: verkorting termijnen overdrachtsbelastingfaciliteiten!

Verminderingsregeling bij doorverkoop

Bij verkrijging van dezelfde onroerende zaak binnen zes maanden na de vorige verkrijging door een ander geldt dat de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting -de waarde in het economische verkeer en minimaal de tegenprestatie (koopsom bijv.)- verminderd wordt met het bedrag waarover:

  • overdrachtsbelasting was verschuldigd die niet verminderd is met schenk- of erfbelasting; of 
  • btw was verschuldigd die in het geheel niet in aftrek kon worden gebracht.

Omdat btw is verschuldigd ter zake van (op)leveringen van nieuwe gebouwen/bouwterreinen (door ondernemers) kan strikt genomen geen sprake zijn van verschuldigdheid van btw ter zake van een vorige verkrijging. In ‘btw-situaties’ geldt de verminderingsregeling daarom indien dezelfde onroerende zaak wordt verkregen door een ander binnen zes maanden na de btw-belaste (op)levering van het onroerend goed aan de vorige ‘verkrijger’. Als de vorige verkrijger een koop-/aannemingsovereenkomst met één ondernemer heeft gesloten voor de levering van grond en het realiseren van een opstal (woning bijv.) dan is voor de btw sprake van één btw-belaste levering van een nieuw gebouw (evt. met bijbehorend terrein) en begint de zesmaandentermijn te lopen op het moment van oplevering van de opstal.

Om de transacties op de vastgoedmarkt (fiscaal) te stimuleren heeft de staatssecretaris de zesmaandentermijn tijdelijk verlengd tot 36 maanden voor situaties waarbij de eerste verkrijging heeft plaatsgevonden tussen 31 augustus 2012 en 1 januari 2015. Dat de opvolgende verkrijging op of na 1 januari 2015 plaatsvindt is vervolgens niet relevant. Indien onroerend goed aangekocht wordt dat naar verwachting doorgeleverd wordt aan een ander (bijv. door projectontwikkelaar) verdient het aanbeveling om de eerste verkrijging vóór 1 januari 2015 te laten plaatsvinden. In dat geval geldt namelijk nog de 36-maandentermijn in plaats van de zesmaandentermijn.

Projectontwikkelaarsresolutie

Het uitgangspunt is dat als de levering van onroerende zaken van rechtswege aan btw-heffing is onderworpen de verkrijging van deze zaken vrijgesteld is van overdrachtsbelasting. Deze vrijstelling van overdrachtsbelasting wordt ook wel de ‘samenloopvrijstelling’ genoemd. De samenloopvrijstelling is echter niet van toepassing indien de levering van een onroerende zaak van rechtswege aan btw-heffing is onderworpen, maar deze zaak reeds als bedrijfsmiddel is gebruikt én de verkrijger de btw geheel of gedeeltelijk in aftrek kan brengen.

Nu komt het in de praktijk regelmatig voor dat nieuwe gebouwen (deels) zijn verhuurd of in gebruik zijn geweest vóórdat deze gebouwen (met btw) worden verkocht en geleverd. Hierbij kan gedacht worden aan verhuur in afwachting van verkoop of verhuur om leegstand te voorkomen. Indien de koper een dergelijk in gebruik genomen nieuw gebouw/bouwterrein verkrijgt en de btw gedeeltelijk in aftrek kan brengen vervalt de samenloopvrijstelling. Omdat hierdoor (onwenselijke) cumulatie van belastingheffing kan ontstaan, geldt reeds jarenlang het goedkeurend beleid dat bij een verkrijging binnen zes maanden na de ingebruikneming of de ingangsdatum van verhuur toch de samenloopvrijstelling van toepassing is. Dit goedkeurend beleid werd in de praktijk de ‘projectontwikkelaarsresolutie’ genoemd.

De staatssecretaris heeft deze zesmaandentermijn tijdelijk (van 1 november 2012 tot 1 januari 2015) verlengd naar 24 maanden, mits de eerste ingebruikneming of ingangsdatum van verhuur op of na 1 november 2012 ligt en de verkrijging binnen de 24-maandentermijn is verleden in een notariële akte dan wel -indien de verkrijging niet bij notariële akte plaatsvindt- in een geregistreerde onderhandse akte. In de Nota van Wijziging van het Belastingplan is voorzien in een wettelijke vastlegging van de zesmaandentermijn per 1 januari 2015. Wel krijgt de staatssecretaris vanaf die datum de mogelijkheid om -indien de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt daartoe aanleiding geven- deze termijn te verlengen. Dit betekent dat per 1 januari 2015 weer een zesmaandentermijn geldt voor de projectontwikkelaarsresolutie. In gevallen waarin nieuwe gebouwen zullen worden verhuurd of gebruikt in afwachting van verkoop verdient het aanbeveling om deze verhuur in te laten gaan dan wel dit gebouw in gebruik te nemen vóór 1 januari 2015, zodat bij levering/verkrijging na de zesmaandentermijn, maar binnen de 36-maandentermijn niet én 21% btw én 2%/6% overdrachtsbelasting betaald moet worden.

Wilt u weten of u met een beroep op de (verlengde termijn voor de) verminderingsregeling of de projectontwikkelaarsresolutie overdrachtsbelasting kunt besparen? Neem dan contact op met onze specialisten op het telefoonnummer 088 – 298 98 98 of het e-mailadres info@btwplaza.nl.??

Meer weten over wat we u kunnen bieden?

De btw-specialisten helpen u graag verder.

Bel ons op of vul ons contactformulier in.

neem contact op